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哄抬地价 令广东房地产开发风险骤增 |
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来源：南方日报
哄抬地价骤增楼市风险
群雄角逐、剧烈竞投、价格飞涨……这是近期频频出现在广东省各城市国有土地使用权拍卖会上的实况。由于中央政府拧紧了“水龙头”——收紧房地产开发土地供应，致使众多对土地有迫切需求的房地产商“不惜血本”激烈竞逐，个别明知无法与竞争对手抗衡者则不惜“哄抬”地价以弱化对手的竞争优势，导致地价飞涨。据悉，近期在广东省内各城市——例如佛山、中山等市举办的多次国有土地使用权拍卖会，最终地价经过众多群雄多轮“哄抬”后被远远“抛离”底价甚至抬高至原底价的数倍……此种状况业已引起了诸多业界人士的极大忧虑，不少业界权威人士更表示，哄抬地价将令广东房地产开发风险骤增。
地价飞涨风险滋生
2004年10月15日，佛山南海拍卖千灯湖地块，最终，著名品牌房企中海地产以6.91亿元之高价将此“地王”收归囊中。然而，6.91亿元的成交价、近千元的楼面地价，却令整个业界为之忧心。据悉，6.91亿元的成交价格比中海地产广州公司总经理朱荣斌的心理价位高出了两个亿。而如此高的土地成本让对土地有迫切需求的“中国第一品牌房企”万科也不能承受。众所周知，万科在各地所拿房地产开发用地，地价普遍极为高昂，但近期在广州、佛山举办的多次国有土地使用权拍卖会上，万科接连“败北”，有业界人士透露，这不是因为万科缺乏竞争优势，而是因为地价过高远远超出了万科的“心理底线”。
上月23日，佛山南海再次推出黄岐2004－G334地块。据悉，该地块与广州金沙洲相连，与荔湾区一江之隔，一线临江，总用地超过40万平方米，地上总建面积将近120万平方米。优越的地块资源吸引了来自广州的中海、保利、恒大、合景盈富和天建房地产五家公司竞投。当天的拍卖会竞争激烈，中海、保利、恒大三巨头一直角逐到最后，但最后则仍被中海地产以12.64亿元夺得该地块。
据了解，该地块的拍卖不仅创造了佛山土地拍卖之地块面积和成交价的历史新高，也是单块土地拍卖的最高纪录。更重要的是，该地块以4亿元起拍，最终以12.64亿元成交，成交价超出底价两倍多，增幅高达316％！
另据悉，日前中山市以200万元／亩底价挂牌推出位于中山市古镇镇新兴大道的6小块土地，最后6块地成交平均单价为562.13万元／亩，其中最高的一块高达人民币661.98万元／亩，成交价超出底价的增价幅度达281％，据介绍，这是中山市土地有形市场建立以来，土地使用权交易成交单价最高、增价幅度最大的一宗。
近期广东省内各城市土地拍卖，最终地价在经过众多群雄多轮“哄抬”后被远远“抛离”底价甚至抬高至原底价的数倍，以致地价频频创出新高刷新纪录，据悉，这其间既有土地资源日趋缺乏导致地价走高，但也有个别竞争对手有意哄抬地价以弱化竞争对手的竞争优势。房地产专业人士韩世同表示，哄抬地价令广东房地产开发风险骤然加大。
上海“卖地”值得借鉴
在中国，上海房地产市场一向被认定为是最具风险、“泡沫”最大，然而上海在国有土地使用权“招拍挂”方面却极显理性。
被业界评为上海2005年楼市风向标的新江湾城C1地块在上周(1月12日)正式开标，据悉，该地块底价为144000万元，最终被广东珠江投资有限公司以高出底价仅10％的158893万元的中标价收入囊中。
据了解，杨浦区新江湾城C1地块位于上海东北部，土地面积达176842平方米，规划用途为居住，容积率1.6，是今年上海推出的首幅中心城区最大连片开发的熟地。此前市场预测，目前新江湾城边缘的房价已经是9000元／平方米，两年后市区房源更加稀缺，新江湾城这么大手笔的整体规划，届时，房价涨到1.5万／平方米也很有可能，这样，C1地块成交价格一定突破600万元／亩，甚至接近每亩1000万元也不是不可能。
由于此地块既是上海市区硕果仅存的可供成片开发的土地，又是上海推行土地公开招投标以来出让的首幅熟地——开发商无需实施动迁和基础市政建设，之前就由上海城投实施综合开发与管理。“先造景后出让、先定位后招商”的熟地模式转让省去了开发商不小的前期工作。因此从去年11月开始，各大地产商即已开始角逐该地块。据悉，索取招标文件的第一天，便有20多家房地产开发企业领取了招标文件，其中不乏如万科、复地、绿地、珠江等知名的实力开发商。最后确定有深圳招商、中海、广东珠江、嘉德、瑞安和上海古北等6家企业最终入围参与竞标。
最后，珠江投资以其独具的战略眼光和对市场的巨大开拓能力，凭借雄厚实力和对产品整体研发的高科技含量而一举胜出。据了解，珠江投资此次的投标方案科技含量非常高，在整个小区的规划中，将采用太阳能、中水利用、保温材料等多项技术，智能化配置也很高，有业界权威表示，科学的规划方案成了决定珠江投资成败的关键。
不少业界人士表示，“先造景后转让、先定位后招商”的熟地出让模式是上海土地开发模式的重要探索。相信此种拍卖方式将会对全国其它大城市的土地开发起到重要的借鉴作用。
粤地价期理性“回归”
去年底，广州市国土房管，局副局长谢晓丹曾这样回顾土地史：土地经过了三个阶段的坎坷：上世纪80年代中期是“圈地热”，“那个时候，每年土地减少量为正常减少量的5倍”。开发商大手笔圈地几乎进入白热化阶段。接下来是“炒地热”，“这个阶段造成的后果是烂尾楼的大量产生”，直到现在还留下不少城市伤疤。接着就是“低价招商引资”，甚至出现了零地价。终于到了今天，土地到了不得不珍惜的地步，“于是中央冻结了农用地转为建设用地的批地”，从今年4月18日开始至10月21日，整整半年时间，批地被喊“暂停”，这意味着一个信号：“土地管理将走向更严格，保护资源、保证发展，将成为以后政府利用土地资源的先决条件，可以预料，明年，广州的土地政策将更为严格。”
在日趋严格的土地政策下，“政府不再贬值卖地”，业已成为各地政府的“共识”。“要地找市场，不要找市长”，于是乎，“土地拍卖价高者得”，在市场化程度极高的广东房地产市场开始成为定律。而在土地供求关系严重脱节的今天，广东地价经过地产群雄多轮“哄抬”后被远远“抛离”底价甚至抬高至原底价的数倍，令房地产开发风险聚生。华港地产董事总经理马豪以及广州市房协秘书长许国碧虽然都认为“土地拍卖价高者得”符合市场经济规律，而且有助于消除“腐败”现象的滋生，但马豪和许国碧也认为地价狂涨确实会加大地产开发之风险。
目前，诸多业界人士极为忧虑：哄抬地价将诱发广东房地产开发风险，而这一风险最终可能被转嫁到广大消费者身上。韩世同便表示，地价非理性上涨，不仅会危及房地产商，而且也有可能出现房地产商将风险转嫁给消费者的情况。因为地价非理性上涨，将会对房价的非理性上涨起到推波助澜之作用。
上海市房地资源管理局土地利用管理处负责人近日在“房地大家谈”与网友对话时透露，2005年上海的配套商品房项目用地将实行梯度定价，采取“控制地价、控制房价，以方案竞标为主”的项目招标办法向社会公开招标。除此以外的其他经营性项目用地，原则上通过市场配置方式完全放开。
韩世同建议，政府应当检讨目前的“卖地”方式，不应盲目放任地价狂涨，政府应当“控制地价、控制房价，”在引入市场机制的同时对土地市场加以调节引导，让地价理性“回归”，并尽可能地尝试采用各种“卖地”方式，例如学习上海的做法，在土地“招拍挂”时，引入小区开发规划指标，将地产开发项目纳入城市发展的总体规划，让房地产开发更好地为城市建设服务，为城市发展服务。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：黄博华)
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