|
房地产业:令所有想进入这个行业的人充满想像力 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2005-1-25 10:23:00】【关闭】 |
来源：经济观察报
对于联想收购IBM的PC业务的举动，柳传志曾如此回顾这个商业动作的来由：“2001年的多元化决策是对形势估计过于乐观造成的。对多元化发展的复杂性估计不足。”在与计算机相关的业务上，柳传志显然已有清晰的“从多元回归至专业”的远期策略。
但在PC业务之外，联想并没有完全关闭自己向非IT领域的延伸通道。联想全资地产公司融科智地，在北京东北向望京地区置地14.6万平米，将兴建近40万平方米的住宅项目，名为“橄榄城”，在重庆北部业已圈下1100亩土地，将兴建80万平米的大型社区，名为“融科蔚城”。同样是起步于2001年，联想终止了在互联网业务的继续投入，但并没有终结在房地产市场的前行脚步。在联想20周年庆典上，柳传志公开声称，要把房地产当产业经营，要做大做久。
进入房地产业，成为诸多制造业企业在完成初期资本积累之后的优先选择。于2004年下半年开始发酵的土地、信贷紧缩政策，使由银行垫款买地、以极少资金即可成为开发商的时代一去不返，这使得没有现金实力的“拼缝”式发展商难以为继。这正好成为诸多拥有“现金流”企业问鼎房地产的天然屏障，相对于家电业的利润仅有2%，IT业的销售利润也只有2%-3%，尽管房地产开发的利润率由30%-40%降至10%-15%，但相对于价格战已然打到“牙齿”的家电、IT等制造业而言，房地产依然高悬于投资回报的塔尖部位。
新希望、三九集团、浙江横店集团纷纷涉入北京地产市场，而创维则投资20亿元开始了在南京珠江路的“紫金山”商业地产计划。一则令业界咋舌的传闻是：从不言多元化经营的深圳华为，已经在湖南长沙经济技术开发区收购了超过千亩的高尔夫球场。这些迹象似乎印证了这样一则规律：如果视胡润或者是《福布斯》内地百富榜为一场“高考”，那么“房地产”无疑是指挥棒点向的核心。
房地产“无寡头”留出的想像力
联想已在国内PC市场占据27.5%的位置，但在房地产市场，即便是万科也还不到1%。中国房地产业协会会长杨慎直言不讳地指出：“中国地产商外强中干。”全国3.2万家房地产企业，平均负债率高达74%左右。事实上，从1998年至今的房地产繁荣景象，完全是靠银行的单极杠杆撬起来的。
房地产市场的“无寡头”格局，令所有想进入这个行业的人充满了想像力。如果你有足够的耐心，你完全可以令龟兔赛跑的戏剧性结局在房地产市场中上演。
曾任丽声集团副总裁的高宏对以往的从业经历难以忘怀：“家电厂商简直就是在给国美打工。”进入国美连锁店，不仅要交入场费，装修费用、人员费用都是厂商支付，而对于丽声这样的音响类产品，国美的扣点是28%。
高宏曾发起音响产品自组销售渠道，并获得了其他音响厂商的响应，爱浪董事长杨炼率先响应，但这个决议，最终却没有获得丽声董事会的通过，高宏说：“我们的竞争对手都同意了，但自己没能通过。”这也是促成高宏离开丽声集团的一个重要原因。另一个原因则是，丽声音响从几百万做至目前的4.5亿元市场份额之后，渐渐接近市场空间的上限。“企业不需要贷款，你即便想再投入，但产业的盘子装不下了，我建议公司投资房地产，但董事会认为投资风险难于掌控，否决了我的提议。”高宏认为这个平台再也无法装载自己向前迈进的需求。在卖掉丽声集团持股权之后，高宏携数千万元与贵州鸿基地产袁志伟联手创建了南方鸿基地产，在深圳、东莞已有50万平方米项目，而广州、珠海、中山的项目正在洽谈中。“不同的家电产品摆在相邻的货架上，无论是功能、指标、品质，几乎都相差无几，竞争怎么可能不激烈？但房地产只要隔一条马路，两个楼盘在各方面的指标，就可能差异极大。”非标准化生产的房地产，显然令刚入此道的高宏充满了因新奇而产生的信心。
不愿再给国美“打工”的家电厂商投身房地产，而这时国美的黄光裕在房地产市场已然是拥有鹏润大厦、鹏润家园、国美第一城的开始凭规模打拼的地产商了。鹏润家园在2000年，曾放出“像卖家电一样卖房子”的口号，五折开售的做法令业内惊愕，但在房地产庞大的市场吞吐量面前，黄光裕的五折售房并没有成为洪水猛兽，2005年开始发售的国美第一城，依然是低价倾售策略，但对于北京的房价就像粟入沧海，飞尘落地。
从家电转入房地产的高宏，恐怕再也不会与黄光裕狭路相逢了，这个市场的容量令竞争者对剑拼杀的机会少而又少。中国城市化进程尚有近二十年的黄金时光，这其间每年计1000万人口进入城镇，这为房地产商铺出了一条怎么看也看不到头的跑道。
外行成为内行的门槛
越是成功的企业，就越容易把自以为成功的经验复制到他处。事实上被复制的并不是成功的经验，而是成功之后的矜持。一位曾经与联想融科智地合作过的地产人士说：“他们有太多的弯转不过来。”
一个最明显的环节是对“容积率”的态度，一块土地盖更多更密的房子，还是降低密度盖宽松些，往往成为“外行”投资者与“内行”的地产职业经理争执的焦点，“外行”投资者往往愿意建更密的住宅，然后压低售价，但这已让地产人吃够苦头。事实证明，只有密度适中、有适度环境空间的住宅，才能让已然成熟的消费者产生购买欲。事实上，这正是IT、家电等制造类企业狂打价格战留下的后遗症，惟控制成本追求快速销售是所求，反而对于追加投资提高产品品质缺乏敏感性。
对于房地产的利润率，“外行”投资者也有着与老地产商的认知偏差。地产大佬任志强对记者称：“房地产净资产回报率很高，超过20%，但投资利润率只有不到6%，因为在总投资中，既有借银行的钱，也用消费者预付的钱，所以产生利润集中在净资产回报上，才形成净资产投资回报率比较高，但整个行业利润非常低，要和汽车、钢铁和其他原材料相比低得不能再低了。你可以想一想大概两分钟生产出一台电视，五分钟生产出一台汽车。一台电视毛利可能不高，仅有100元，但它却24小时不停地在被制造出来。而一平方米的建筑要用三年的时间，即使1平方米赚1000元，分到三年里，每一年只赚300元，按时间差计算利润率无法与其他工业品相比。”
时间差，令房地产与制造业的利润比较变得不那么“线性”。联想控股在PC生产过程中，平均1元钱每年转8次，而房地产1元钱，每两年或三年才转1次。对于制造类企业而言，进入地产最大的挑战，就是地产资金周转期较长，与原领域的资金运转周期不相符。这就是“外行”企业转型至地产的风险之处。多数制造类企业在地产领域里难以迅速成长与资金的调配难度较大有相当大的关系。
当然还有“外行”企业面对地产从不专业到专业的转变成本。从音响转至地产的高宏如此概括工业品与房地产的扩张区别：“工业品是产品的复制，而房地产无法像工业品一样流通，因此跨地域建造，就只有依靠职业经理思想、理念的统一来复制，达成产品的统一性。”正如高宏所说，房地产过高地依赖于人的因素，而非标准化生产，正是这个行业专业性难以提高的根源所在。
在联想融科智地，依然遵循着“从自己的队伍中培养骨干”的公司原则，专业性的提升也因人的因素变得复杂，真正关键环节的决策权仍然由投资者把持，而外聘的职业经理则并无到位的决策权。这令本来就周期较长的房地产建造负担了更多的时间成本。而融科智地也在人力资源的建设上费了诸多周折，先于2001年派人员至天津参与顺驰地产的瑞景居住区建造，其后又在2002年开始参与北京五棵松紫金长安住宅项目的开发，但都是参股并非融科智地主刀。直至北京望京地区的橄榄城，融科智地才终于挂出自己的旗号。
|
| 欢迎大家到"找房子你我他"畅所欲言！
|
『
关闭窗口 』 |
相关新闻
· ２００４年京城新增房地产经纪公司721家
· 政府统计出入太大 中国房地产呼唤数据供应商
· 厦门完成房地产投资91.46亿元
· 哄抬地价 令广东房地产开发风险骤增
· 东北四城房地产业整体升级
|
|
|
