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房地产信托冲动或应降温 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2005-1-24 9:39:00】【关闭】 |
来源：经济参考报
新年伊始，房地产开发商们可能感觉到了资金流的一股暖意：随著房地产信托业门槛的降低，很多中小开发商会从信托这条渠道进行融资，以缓解由于宏观调控造成的资金饥渴。在湖南，甚至出现了40余家开发商排队申请房地产信托资金的情景，可见开发商资金需求之急迫。(相关报道请见第9版《湖南房地产业开启信托融资大门》)
好像是南北呼应，北京的房地产商们也在孕育著信托的冲动。北京一家媒体日前以“京城房地产信托渐入佳境”的通栏标题，报道了北京房地产信托前景：去年房地产信托发行额近28亿元，今年预计会翻番。
去年，在央行121号文件提高了房地产企业自有资金比例和贷款门槛后，随之而来的是国家对发展过热行业的宏观调控，房地产业收紧了土地和资金供给口袋，开发商们感受到了前所未有的资金压力。去年夏天在海南举办的一个房地产知名论坛上，房地产大腕们提起资金状况也是一片叹息，以至于论坛的主办媒体在报道时以“商人越冬”专题给论坛定了调。现在，大家可以发售信托产品了，也许，冬天真要过去了。
俗话所的好：“没什么别没钱”，对开发商来讲，弄到钱(抱歉用了个“弄”字)固然是好事，但就房地产业来讲，是不是房地产信托额发售的越多就越是“渐入佳境”呢?笔者认为，信托冲动的背后，蕴藏著几种风险，值得警惕。
首先是政策风险。统计资料显示，2003年全国房地产开发共完成投资10106.12亿元，占同期固定资产投资的比重为23.7%。有鉴于此，去年以来国家对房地产业出台了若干政策，目的就是抑制增长过快的房地产投资，化解可能出现的金融风险，引导产业健康有序发展。而广开信托融资的口子，无异于在加高政策堤坝高程的同时，在堤坝上在掏个窟窿，不仅会抵消调控政策的作用力，而且会将银行的金融风险转移给社会，对整个经济与社会的发展带来不利因素。
其次是行业风险。去年以来，关于房地产业是否出现泡沫的论争十分激烈，不论泡沫存在与否，房地产业投资增长过快、产业整体偏热、部分城市房价上涨过大是不争的事实。由于信托产品的发售提高了开发商的生产成本，增加部分很可能以提高售价的方式转嫁给消费者，从而拉升房价，形成新一轮涨价的连锁效应。虽然很难判断房地产业的泡沫因素有多大，但可以肯定的是，如果我们不从每一个可能发生泡沫的角度进行防范，泡沫的出现是早晚的事。而泡沫的破灭将是一场链式反应，会对整个国民经济造成巨大影响。
第三是投资风险。目前房地产信托的发售方式是，开发商委托信托公司进行产品设计，由指定银行代为发售，开发商支付产品的本金与利息。信托公司按理应该严格选择信托项目，但为了收取设计费用，可能会有意忽略一些有可能不利于投资者的重要信息，类似情况以往在一些证券公司承销新股发行时表现最为典型，这也是为什么有些股票上市没多长时间就出现亏损的原因之一。理论上，房地产信托会有抵押物或担保，但在信息不对称的条件下，一旦信托项目发生经营问题或遭遇不可抗力，很难想象投资者可以单打独斗来保护自己的权益。
目前，国家对房地产业的宏观调控已收到明显效果，但尚未毕其功，应该继续保持足够的政策压力。虽然土地与资金供给的收紧会在短期内造成一定的房价上升，但长期来看，这是产业健康发展必须承受的之痛。事实上，在最需要调控的一些房价高企的地区，房价上涨的风险已部分提前释放，加大调控力度，此其时也!
说了半天，不过是想给房地产信托的冲动泼点冷水，因为只是少数派的一家之言，因此文章的标题用了个“或”，意思是这种冲动“可能”、“也许”、“大概”应该降降温了罢。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：王永增)
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