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假按揭肆虐楼市 |
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来源：时代潮
如果你打算买房，你最看重的是什么？也许你会说，当然是地段、价格、户型、交通、物业和小区环境啦。不错，这些确实很重要，但千万要当心，如果你不幸买了一套假按揭房，你的麻烦就大了
遭遇假按揭
同学老钱是东北人，一个曾经睡在我上铺的兄弟，现在上海某报社做编辑。老钱和女友苦恋了8年，如今，终于把结婚这件事落到了实处。“8年啦，抗战都他妈胜利了。”电话那头的老钱咬牙切齿地唠叨着。为了给自己张罗一个理想的“窝”，老钱和女友开始满上海看房子。终于，老钱在二手房市场上相中了一套二手新房。虽然收入不低，但老钱平时大手大脚惯了，基本属于“月光”一族。没多少积蓄。中介公司的业务员告诉他，只要支付一定数额的手续费，就可以“零首付”买这套房子。老钱将信将疑，银行不是规定买房不能零首付吗？这家中介公司怎么如此神通广大呢？经过调查摸底，老钱终于搞清了原委。原来，关键就在房子的报价上。这套房子的挂牌价是60万元，银行提供7成贷款，那么他可获贷42万元。但是中介在向银行申请贷款时将其价格改为90万元，如此，贷款额度一下子就可以超过60万元，从而实现所谓的“零首付”。“真是没有想到，房产贷款竟然成了骗贷的工具。”老钱对此颇为气愤。
假按揭何以肆虐楼市
一业内人士在接受记者采访时说，其实假按是行业公开的秘密，由来已久，由于开发商资金普遍紧张，多数楼盘都存在假按揭现象。这位知情者告诉记者，房地产开发多是项目运作制，一般而言开发商的资金只占总开发资金的10%左右。一两千万元的资金之所以能运作一两个亿的项目，关键要不断向银行贷款，并迅速滚动与回笼资金。向银行贷款，一般先以土地抵押，所得款项主要用于交纳土地出让金和政府的各项税费，其它的用于基础建设。待土地解押并拿到预售许可证后，楼盘才能对外公开销售。这时，开发商一般先拿房子进行抵押，再次进行贷款。由于拿房子抵押，产权掌握在银行手中，市场一有风吹草动，银行有绝对处理权力。加之现在银根紧缩，银行对不良资产要求甚严，这种抵押贷款一般只能拿到70%的资金。所以，现在开发商不少都在以假按揭的方式进行骗贷。
一般来说，假按揭给银行造成了最直接的贷款风险。而对于真正办理过按揭住房的消费者，由于此房已登记了房主并在银行有按揭记录，就会导致他们购房后办不到房产证或根本无法办理银行按揭。一位不愿透露姓名的房地产开发公司经理告诉记者，开发商因为资金紧张和楼盘销路不畅，往往会以员工的名义买房，用20%首付款，骗得100%的房款。这种手法的好处是可以迅速让资金回笼，而自己每月只需付月供。
2004年12月20日，记者在北京宣武区某楼盘采访，一位售楼小姐透露，她所在楼盘的营销总监就曾用她的身份证，在银行办理过假按揭，现在银行要将这批房子拍卖以抵债，还得麻烦她本人带着身份证前去办理相关手续。她说，更麻烦的是，当时还有另几位外地来的售楼小姐也用身份证为公司办理过假按揭，现在她们各奔东西，根本联系不上。
一般情况下，假按揭多发生在销售不畅的楼盘。对于开发商来说，能够及时通过商品房销售回笼资金非常重要。如果销售不畅，资金压力又大，就可能剑走偏锋，通过非正常手段来回收资金，“假按揭”就是其中惯用的手法。也有开发商称“假按揭”是房地产市场的“潜规则”。
事实上，假按揭作为一种违规行为，其带来的后果是严重的。上世纪90年代初，房地产业泡沫破灭，资金链骤然断裂，银行因此背负巨额坏账。据有关部门调查，全国房地产泡沫最盛时，银行被套牢的资金高达6000亿元。而现在，房地产业的发展规模更为庞大，对整个国民经济的影响也更是举足轻重。目前，银行 17％的新增贷款涉及房地产业，贷款数量已处于历史最高水平。因此，如果房地产业再次陷入低谷，其影响将十分巨大。
有关资料显示，在南方某市办理抵押备案的房产中，有1/3是假按揭。假按揭大量占压了银行资金，极容易形成银行不良贷款，危害信贷资金的安全；假按揭同时还造成了房地产虚假繁荣的表象，严重危害住房金融业务的健康发展。
形成假按揭的首要原因在于楼盘定位失误，项目面临崩盘危险。为避免倒闭，开发商想方设法寻求“出路”，于是就通过亲戚、朋友、外来民工“购买”自己的房产，通过办理假按揭套取银行贷款，达到回笼资金的目的。
由于中小房地产开发商的自有资金有限，有些楼盘在建设时就出现资金吃紧，再加上因近年来期房销售中存在的问题太多，导致购房者的选择越来越倾向现房，造成许多期房烂尾，开发商通过卖楼花回笼资金难度越来越大，于是，将“假按揭”黑手伸向银行。
除此之外，当一些楼盘在卖尾盘接近清仓时，由于尾货很难卖得出去，即使勉强卖出价钱也不理想，于是，一些正在开发新盘的开发商由于流动资金紧缺，就将旧盘的尾货通过假按揭“打包”给银行。这些楼盘往往会将定价标高，以套取更多的信贷资金，因而银行的风险会更大。
银行纵容作假?
银行对于商品房开发贷款一般要求比较严格，而住房按揭贷款手续则相对简单。因此，不少开发商都希望用尾盘假按揭这种变通办法取得贷款。而部分银行工作人员也误认为，这些开发商即使是做假按揭也是为了解决资金的周转问题，风险相对较低，为了所谓的业务增量，也为了“照顾”大客户，当作一种“非恶意的、较良性的假按揭”而予以配合。
银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查，甚至未办理抵押登记手续就发放按揭贷款，客观上纵容了假按揭的发生。同时，少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意串通，内外勾结，甚至私下交易，对开发商的“造假”睁只眼闭只眼，放纵假按揭的发生。
目前，个人办理按揭贷款一般由房地产开发公司的售楼员代办，个人提供相关证件后，往往只需要在贷款合同上签个名字，根本不与银行经办人员见面。而银行经办人员也很少对个人实际情况进行调查。举一个简单的例子，个人为办按揭常常找一些不相干的单位虚开收入证明，这样拙劣的造假，银行却鲜有追究。
更有甚者，有些银行明知是假按揭还要办理，甚至个别银行给开发商出主意，怂恿开发商作假。
银行方面为何“睁一只眼闭一只眼”？主要原因出在银行内部激励机制上，目前，各家商业银行为抢占个人住房消费信贷市场都定有很高的指标，每个经办网点和经办人员都摊派有一定的任务，完成有奖励，完不成有处罚。
据了解，今年以来，国有商业银行纷纷加大处置不良资产的力度，各种规模的抵债资产拍卖会让人应接不暇，互联网上银行的抵债资产信息随处可见。在今年建设银行处置的53亿元的不良资产中，大量的是房产和土地，其中相当一部分是过去房地产开发过热时形成的不良贷款。在处置不良资产时，有些银行抱怨处置抵债资产的赋税成本太高、变现损失太大，要求国家给予和资产管理公司一样的税收优惠政策，但遭到国税总局的拒绝。有关人士认为，如果银行不从内部完善制度，任由假按揭发展，只怕是旧伤未愈又添新伤。
银行改革刻不容缓
防范假按揭是当前各商业银行一项紧迫的任务，必须认真对待，严格执行信贷制度，保障资金安全。各商业银行应制定出有效办法和措施防范假按揭行为的发生，凡是开发商申请银行办理项目按揭贷款合作业务，首先要提供合法有效的企业法人营业执照、经审验的企业财务报表及房地产企业开发经营资质证书等资料，经银行信贷员对按揭项目进行实地考察，对资料进行核查与分析，对开发商进行信用等级评估，严格把关，凡不符合贷款条件的按揭项目及有假按揭嫌疑的，将有关材料退还开发商；对符合贷款条件的按揭项目，银行与其洽商无议后签订《按揭贷款业务合作协议》，明确按揭贷款成数、期限、抵押、阶段性保证及资金结算等内容，从开发商方面为防范假按揭打下坚实的基础。
对于“购买”开发商房屋的虚假按揭贷款申请人也应严格管理。商业银行对购买与其签订《按揭贷款业务合作协议》开发商房屋的申请人，贷款调查人员在收到真实、完整、合法、有效的资料后，必须约见申请人，当面检验《个人住房贷款客户谈话备忘录》中的内容，向申请人说明清楚，购买房屋行为及申请个人住房贷款的用途等有关情况必须属实。否则，即使与开发商事先有约定只“落名”而不负责还款，个人也要承担相应的法律后果，甚至有可能构成贷款诈骗罪。同时，信贷员要调查清楚借款申请人是否已经支付了符合规定的首期房款，是本人支付还是单位代付，如果是开发商代付则有假按揭之嫌，应不予发放按揭贷款。因为假按揭情况下开发商大多将房价定得非常高，所以信贷员要调查清楚申请人购买商品房的价格是否与当时、当地、同类物业的市场价格水平相符，如果房价定得过高，则有假按揭之嫌。
银行改革已喊了多年，但只做了些表面文章。如央行为四大国有商业银行注入资本金，剥离坏账；四大商业银行关闭大批没有效益的分支机构等，但改革并没有触及体制问题。假按揭盛行、贷款上升过快等问题的浮现，再次敲响警钟，国有商业银行的体制改革已刻不容缓，国有商业银行不建立现代法人治理结构，不把银行负责人的利益与银行收益挂钩，国有商业银行将无法走出房地产信贷资产质量不佳的怪圈。
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