在刚刚过去的2004年,房地产业是中国的一大热点,吸引了超万亿元人民币巨额资金的投资,房地产价格更是一路飙升。然而,以房价快速上涨和投机性需求日益增长等作为繁荣标志的中国房地产业,在新的一年里却可能会面对更多的争议。

迄今为止,国内学界、房地产开发商和建设部等主管部门大都坚持认为,目前中国房地产业并不存在什么泡沫,持续上涨的房价也是合理的,并列举经济快速增长、农村城市化进程、房地产空置率下降等统计数据来加以说明,更有甚者还将奥运会和世博会作为中国特别是大城市房价上涨具有合理性的支撑依据。通过对抽象过的统计数据及笼统化的一些预期的实证分析,不少人宣称,目前中国房地产业的繁荣还将持续几十年。

但是,在中国房地产业繁荣的背后,却掩盖了一个基本的经济现实:随着房价持续飙升,相当数量的中低收入群体越来越无力购置住房,而越来越多的人却挤入了房地产投资的逐利游戏中。尽管人们对财富的追求本身无可厚非,但我们还要关注追求财富以外的其他目标,包括对更为基本的生存目标的评价与跟进。目前中国房地产业的繁荣其实已偏离了这一方向。要指出这种繁荣表象背后所存在的问题,需要我们将中国房地产业放入到与经济关系相联系的制度条件的大背景中来分析。而这种经济学研究方法的重要性恰恰被所谓的实证分析严重淡化了。

追溯本轮中国房地产业发展的历程可以发现,催生房地产业过度繁荣的大部分原因都是与一些制度性安排相关的。例如,地方政府为了追求政绩,将发展房地产业作为支柱产业,并将改善城市形象的市政建设与动拆迁工程捆绑在一起,人为地刺激了半数以上的房地产需求。在这一过程中,包括寻租活动在内的不公平行为损害了相当数量城镇居民的合法权益,而房地产商从中却获得了巨额利润。去年的宏观调控使房地产开发资金趋紧、土地供应紧张,这些因素也促使了2004年中国房地产价格不断上涨,并导致投机性需求快速上升。所以,如果将这些制度性安排的实际影响增加到解释房地产业繁荣的原因中去,我们就很难说是市场因素催生了这一轮房地产业的繁荣。

当我们在高唱房价上涨增进了财富快速增长的凯歌时,却发现中国的低住房市场是一片萧条,与中高档住房市场的繁荣景象形成了极大的反差。尽管中国政府早就推出了建设低住房市场的政策与计划,但到了地方政府这一环节却"变味"了。有资料显示,2003年经济适用房占总住房比重为5.5%,2004年却下降到了4.5%。这可能又是一个制度性安排有实际影响的实例吧。这又会产生什么社会影响呢?一是城镇中大多数中低收入群体面对日益上涨的房价只能"望房兴叹"；二是已成为城市产业大军一员的农民工靠低廉的收入难以满足其住房需求,市场最终无法满足城镇中低收入群体和农民工的住房需求,这恰恰是日益繁荣的中国房地产市场不得不面对的一个冷酷现实。

看本届政府的主要视点就是更关注社会大多数人,尤其是城镇中低收入群体和农民工所面临的各种问题。因此,从长期看,如果中国房地产市场发展不包括大力发展低住房市场的话,我们很难想象这样的房地产市场繁荣是健全的。这是评价目前房地产市场是否过度繁荣时应重点关注的核心问题。

请注意,我们并没有说中国房地产市场的景气程度已发生了什么根本逆转,而是说影响房地产市场发展的主要构成因素已转向发展低住房市场。有据可查,最近建设部表示,今年住房建设除了要加大低住房市场的建设力度外,还将研究解决进城务工农民住房问题首次列入工作重点。从长期看,低住房市场的快速发展将大量地抵消掉中高档住房市场的发展速度,从而再造出一个更加合理也更加健全的中国房地产市场的繁荣局面。

由此,我们认为,不应该再利用各种政策或其他优惠条件来鼓励发展中高档住房市场了,这样的话,不仅无法解决房地产市场的结构性矛盾和背后存在的一些社会问题,反而会导致房价持续快速上涨,并形成房地产市场泡沫。目前,地方政府最适当的做法应当是变革相应的制度性条件与制度安排,适度控制中高档住房市场的发展速度与规模,大力鼓励发展低住房市场,以此推动中国房地产市场的长期繁荣发展。当然,这也预示了中国房地产市场将面临一场痛苦的巨变。