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厦门房产证办理现状调查 |
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编者按：近一段时期，厦门房地产开发商因其原因未在法定或约定期限内办理开发项目产权初始登记，致使买受人无法取得房产证而引起的逾期办证官司呈急剧上升之势，房产证的办证问题已成为社会的热点、焦点问题。本文作者对厦门房产证办证现状进行了深入调查，提供大量翔实的数据和具体的细节，不是为了说明孰是孰非，而是期望读者能较全面地了解房产证的办理情况。
认识现象
购房人开始关注办理权证期限
几年前，厦门购房人大多只关心房屋的价格、地理位置、房屋质量、户型、物业管理、何时交房、户口等等问题。交房后，购房人认为自己已实际占有房屋，对房屋所有权归属漠不关心，个别的购房人为了省一点税费，拖着不去办理房产证。开发商办理项目确权也是动作迟缓，而且一些项目因开发程序不规范，无法办理房产证。但购房人却对此听之任之，使自己的合法权益受到侵害。
但是随着司法制度的完善，房地产法律知识的普及，越来越多的购房人开始关注能否办理房屋所有权证及办理权证的期限问题。据报道，厦门购房人起诉要求开发商承担逾期办证违约金的案件爆增，自2003年6月1日，最高法院发布实施《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，到今年7月厦门市中院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证的指导意见》为止，两级法院共受理逾期办证的案件746件，占所受理商品房预售合同纠纷案件数的46.2%。今年第三季度，仅市中级法院就受理逾期办证纠纷207起。由于商品房住宅项目少则数十户，多则几百户，因此，此类案件牵一动百，一个项目可能引发一系列案件，对社会安定造成很大的影响。
分清责任
谁是申办产权证的法定义务人
绝大多数的购房人都认为，为业主办理产权证是开发商的法定义务。其实房屋权属登记应由房屋的权利人申请。依据《城市房屋权属登记管理办法》第三条的规定：本办法所称的房屋的权利人，是指已依法享有房屋的所有权，已获得房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证的法人、其他组织和自然人。该办法还规定权利人可委托代理人申请，代理人申请登记时，除提交代理人的有效证件外，还应该提交权利人的书面委托书。开发商为业主办理产权证，充其量也就是合同约定的义务，充当的是代理人的角色。如果合同未作约定，开发商没有代办的义务。
但是开发商有协助义务。开发商必须对新建房屋的所有权进行初始登记，买受人才能申请办理因房屋买卖致使产权发生转移的转移登记。因此，《城市房地产开发经营管理条例》规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了该项协助义务，规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”。该办法还规定了开发商不履行该义务时应承担的接受警告、罚款和责令限期改正的行政责任。
解开症结
厦府办[2002]169号文解决历史遗留问题
作为经济特区，厦门的商品房开发是在国家法律法规尚不完善、市场机制不规范的条件下起步、发展的。因而出现了很多历史遗留问题，致使购房人不能办理产权登记。
办证难的原因错综复杂，目前工作中遇到的主要问题有：1、涉及用地方面的，如在划拨土地上进行的商品房开发；有的项目虽然是出让用地，但开发商欠缴土地出让金或增容后未补交增容地价；改变出让合同约定的土地用途等。2、涉及规划、建设方面的，如有无工程规划许可证建房；有的虽有工程规划许可证，但超层、超建或擅自改变建筑功能等。3.因各种原因，未办理项目综合验收。4、开发商的用地、规划报建资料缺失，手续不齐。5、开发企业已经破产消失或被取消资质，无法继续办理产权登记。6、开发商与建筑商、开发商合作方之间纠纷未解决，不来申请产权初始登记。7、开发商将房屋先行抵押或重复销售，导致买受人无法办理合同备案和产权证等。这些办证难的问题困扰着政府有关部门和购房人，不仅不断有购房人向政府有关部门反映问题；而且发生多次群体上访事件及法律诉讼。
厦门市政府本着实事求是、以民为本的原则，出台了厦府办2002169号文，成功地解开了历史上遗留“办证难”问题的“死结”。其核心是不因过去政府管理和开发商的问题而殃及购房人，损害购房人的利益，将开发商的问题与购房人产权登记分开处理，“最大限度”地解决购房人的办证问题。比如规划批建六层，开发商建七层，原来是整个一到七层的购房户都不能办证，现在则是一到六层先予确权办证，仅余七层暂缓办证。
此外，相关部门对开发商的问题发整改通知书，暂停商品房买卖合同备案，交由有关部门处理。只要购房人的购房手续合法，而该建筑物又不是违章建筑就可以办证。两年来，共分门别类处理了160多个项目，为3万多户原先无法办证的购房人办理了产权证。
探讨问题
办证压力如何释放
2004年9月3日，建设部发布了修订后的《城市商品房预售管理办法》，其中第十二条明确规定：预售商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府的土地管理部门办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除双方有特殊约定外，开发企业应承担违约责任。
近几年，厦门每年竣工验收的商品房建筑面积就有200多万平方米，还有统建房、安置房、自管房等，办证量的快速增加使得办证时间受到影响。
目前，登记机关人员编制与所承担的工作量已严重不相适应。登记机关的人员编制是1997年根据当时的工作量等情况核定的，当时全年全市产权登记发证量23597本，近年来，房地产交易与产权登记发证量急剧攀升，2001年登记发证量为36548本，2002年达到52369本，2003年达到63369本，2004年1－9月就发证64408本。工作量与核定编制的1997年相比增幅均超过100%，今年目前已达360%，以目前的趋势看，第4季度会超过400%。工作人员为了完成审核每日受理的业务量、兑现承诺时限，已长期处于超负荷工作状态，快速上升的办证量影响了办证的时效。
从目前厦门商品房项目确权办理程序上看，一个项目从委托到出测量成果报告一般平均需要60天左右，而大项目需3至4个月才能出测量成果报告；测量成果报告报送登记机关审核，需10个工作日，约需15天，若需补土地增容地价，需7个工作日发缴费通知书（不含约谈时间），这也至少需12天，补规划手续没有承诺期限，一般也需30至60天办结；项目预售转现售备案为8个工作日，还需12天；初始登记确权30个工作日，约需45天；权属转移登记30个工作日，约需45天。以一个未超建、未增容，没一点硬伤的小项目为例，测量用45天，测量报告送审15天，项目预售转现售备案12天，初始登记确权45天，权属转移登记45天，则合计需162天才能将小业主的权证办下来。但这是在理想状态下的测算结果，实际操作并非如此。一个项目从立项到项目主件确权，历时几年，长的甚至有十几年，法人变更，人员变动，资料缺失，违章、违建，各种各样的问题都可能出现，补办各种证件就使得办理权证需要更多的时间。因此，如何解决办证速度问题需要有关方面的共同关注和努力。
链 接
房屋产权登记办理的流程
项目通过竣工综合验收备案交房→申请门牌号获批准→聘请有资质的测量机构进行项目产权测量，同时申请项目竣工后土地地籍调查测量→测量机构出测量成果报告送登记机关审核→成果报告通过审核（如出现实测建筑面积大于规划批准面积，而又超出合理误差范围或超层、超建、改变规划建筑功能等问题，需到规划部门补办相关手续。实测建筑面积如超出“土地出让合同”约定的建筑容积率，需到土房局先补增容地价，并完税，签补充合同）→到登记机关申请项目预售转现售备案→将项目主件资料报送登记机关申请初始登记确权→通过项目审核发给开发商项目确权通知书及确权号，但不发证→受理小业主权属转移登记办证。
房产证
房屋产权的含义包括土地使用权和房屋所有权两个部分。厦门的房屋所有权证和土地使用权证合二为一，房产证是其的简称。房产证是由政府的登记机关发放的证明房屋所有权、土地使用权归属的书面凭证。《城市房屋权属登记管理办法》第五条的规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。
购房人与出卖人签订商品房买卖合同，一经依法订立，当事人之间即产生了特定的债权债务关系。该债权行为在当事人之间设立的一方交付标的物，另一方支付价款的债权债务，具有强制性的法律约束力，不得单方变更和解除，否则，应承担违约的民事责任。
履行商品房买卖合同是物权行为，它表现为标的物的交付和价款的支付。作为不动产的房屋，其交付有事实上的交付与法律上的交付之分。所谓“事实上的交付”是指卖方将标的物房屋交给买方使用和管理，它只发生使用权转移的效力；所谓“法律上的交付”是指到政府登记机关进行产权过户登记，买方取得“产权证”，发生所有权转移的效力。
没有取得房产证，权利人不能买卖、置换、赠与、继承、析产、转让等，如进行上述行为，会因为此行为违反国家法律的禁止性规定而被宣布无效，法律不予保护非法的民事行为，各方的损失只能由各方自己来承担；无法设定他项权利。他项权利主要指抵押权、典权，因为按我国法律规定，房屋抵押实行登记制度，而登记的惟一凭证就是房屋所有权证，所以购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其他民事责任；在房屋被拆除时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。购房人只有取得了产权证，才能真正行使占有、使用、收益和处分的权利。[文/步 萍 图/本报记者 陈立新] (厦门日报)
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