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厦门：面积纠纷，谁是解铃人？ |
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(2004-04-08 09:36:33)
最近，《厦门日报》开辟了“房屋面积算个明白”专题，就商品房销售中的面积测算问题进行了有益的探讨。但在讨论中，关于主管部门、开发商、业主以及测绘单位在商品房销售面积测算中各自享有什么权利，应当承担什么义务，似乎尚无一个权威的说法。事实上，笔者以为目前相关规定还是比较清楚的，只是缺乏一个完整的介绍，或者相关职能没有履行到位。本文就此谈些看法，希望能给读者提供较全面的信息。
文／ 尚南帝 图／本报记者 陈立新
按套内面积计价一剂良方？
造成面积测绘纠纷的因素很多，既有建筑本身的原因，也有测量规范的原因，还有个别开发商的主观恶意因素。但总的可以分为两大类，一是测绘成果不合格（包括一些测绘单位与开发商合谋违规），这类纠纷一旦查实，测绘单位要承担全部法律后果；另一类是测绘成果合格，但开发商与购房者对预售面积和测绘成果的误差有不同的看法而产生纠纷，这类纠纷较为常见。对于前一类笔者不想多说，主要谈谈后者。
造成此类纠纷的根本原因是预售与实测客观上存在一个误差，矛盾点在于这个误差是否合理。相信大多数开发商是严格按有关规定操作的，但也不排除个别开发商恶意“偷吃”，这种“偷吃”，并不只是“短斤少两”，亦有“添斤加两”。总之，都是侵犯购房者的合法权益。特别应该指出的是，这种纠纷大量产生在“公摊面积”上，而合同对此往往并无明确约定，购房者只能吃哑巴亏。为此，近年来各地提出了不少解决的办法，其中“按套内面积计价”成为人们议论的焦点。
众所周知，产生纠纷的根本原因是商品房销售合同中约定的面积与房产权证（或测绘成果）记载的面积不符。那么，按套内建筑面积计价真能解决这个问题吗？
建设部《商品房销售管理办法》规定，“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”。就是说在商品房销售中，可以有三种计价方式：按套（单元）计价、按套内建筑面积计价、按建筑面积计价。
按套内建筑面积计价的优点在于：第一，使用套内建筑面积计价，可以让购房者明明白白购房，因为这种方式简单易算；第二，套内建筑面积易于测量，实行套内建筑面积计价后，购房人进行维权，相对成本低一些；第三，能够减少面积计算纠纷；第四，实行套内计价以后，有利于创造公平、公正、公开的市场环境，减少了开发企业增加分摊面积的利益驱动，买房人不用承担不明不白的房款。
然而，正如不少人所质疑的———“不管采取什么方式销售，作为法律法规，办产权的依据仍然是建筑面积”，或者说，不管采取什么计价方式，购房者买的都是建筑面积。正是基于此，笔者以为三种计价方式并无多少差别，也无孰优孰劣之分，相反，目前大众对按套内建筑面积计价则存有太多误区。
误区一：实行按套内建筑面积计价，交易面积不含公摊面积。
这一观点认为，按套内建筑面积计价，交易面积自然不含公摊面积。因此购房者只要把“简单易算”的套内建筑面积弄明白，就可以知道是否有误差，而不必管公摊面积是否有误差了。这个问题表面上看似乎有道理，但恰恰忘了按套内建筑面积计价只是一种计价方式，买的仍是建筑面积，只是为了计价的“简单易算”，把公摊面积的价款摊到套内建筑面积中而已。因此有知情者认为，按套内面积计价所谓的公开、透明只是表面现象。只做套内面积计量虽然简便易行，但如果开发商把不属公摊的面积打入套内成本，购房者吃了暗亏，还打不出喷嚏。
建设部《商品房销售管理办法》明确规定：“按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式”。这就说明不管采取什么方式销售，签订购房合同都必须注明建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。这样规定，就是为了购房者明明白白消费，明确自己的权益，面积误差一旦超出双方约定范围，开发商都要承担责任。
误区二：国外和港台地区，大多数是按套内面积计价销售的。
这一观点大概是想说明，按套内面积计价销售就是与国际惯例接轨。据笔者所知，国内房地产市场的发端是从深圳、广州起始，由于地理位置相近且投资者多数是港商，一开始就大量引进香港地产界的一些做法，而“预售”、“按揭”、“图则”等等名词更是直接引入。港、台都是以建筑面积销售商品房的，只不过香港是用“平方英尺”，台湾是用“坪”为计量单位。而“套内建筑面积”确实是国内独有的概念，在港、台是以“使用率”来表示，尽管概念不同，但意思是相近的。如果说有什么国际惯例的话，那就是现房通常是按套（单元）销售，而预售是按建筑面积销售。
误区三：按套内面积计价销售，能够减少面积计算纠纷。
这一观点认为：按套内面积计价销售，对老百姓来说比较直观，比较透明，也比较好操作，似乎购房者一关上门就能用尺把房子的套内面积量个清楚。然而，套内建筑面积除了套内使用面积，还需加上内墙、外墙以及阳台面积，而且外墙只算一半、幕墙不算……并不是想象的那么简单。因此，不少消费者也对按套内面积销售感到疑虑，表示“本来对房屋知识了解得就不多，这样一来，表面上看好像简单了，但实质上是更复杂了”。而一些专家认为，“商品房按套内建筑面积卖的规定可能给房屋售后埋下‘地雷’。这种所谓简便易行的计价方法实际上是将需要解决的问题简单化了，这是不负责任的表现。”应当指出，即使购房者的确将套内面积弄得明明白白，最后的误差还是要专业的测绘单位重测后才能认定。因为测绘是以整幢建筑作为对象，牵一发而动全身，并不是想象中的仅就业主独家套内面积进行测量。这样看来，按套内面积销售可以减少面积计算纠纷的初衷又如何能够实现呢？
误区四：按套内面积计价销售，房价的上涨只是表面的。
这一观点认为：按套内面积售房，开发商把原来按建筑面积售房的总价除以套内面积，由于总价不变，单价自然会上涨，但由于总价不变，这种上涨只是表面的。然而这种观点必须是建筑面积、套内面积、公摊面积都不存在误差时才能成立，一旦误差出现，吃亏的又是购房者。以一套总房价40万元、建筑面积100平方米、套内建筑面积80平方米、公摊20平方米的住宅来算：按建筑面积卖房的单价应是4000元／平方米；如果这套房按套内建筑面积来卖，本着总房款不变的前提，单价则为5000元／平方米。如果买卖双方约定暂测面积与实测面积的误差不超过±3％，双方据实结算；若误差超过±3％，则买方有权解除购房合同。那么，假定实测面积多了2平方米，又正好多在套内面积，按建筑面积结算只要补房款8000元，若按套内面积结算就要补房款10000元。这只是一种情况，还有套内面积不变、公摊面积增减的；套内面积增减、公摊面积不变的；套内面积增减、公摊面积也增减的……大家可以试算，相信补房款时吃亏的一定是购房者。
一位业内专家对几种计价方式做了一个形象的比喻：按建筑面积售房相当于论筐来卖苹果，按“套内面积”相当于论斤卖苹果，试图以实行某种计价方式来解决面积计算纠纷并不是科学的办法。解决面积问题引发的纠纷需要通过完善法律、强化监管来实现，而不能简单地依靠一些取巧之法。
总之，无论采用哪种计价方式购房，购买的都是该套商品房的建筑面积，即“套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积”。依照建设部《商品房销售管理办法》规定，“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”正因为法律不仅要保护套内面积，也要保护公摊
面积，所以不管采取什么方式销售，作为法律法规，办产权的依据仍然是建筑面积。
解决面积纠纷 路在何方？
从相关规定来看，主管部门、测绘单位、房屋权利人三者的关系是明确的。主管部门行使行政权力，测绘单位应界定为中介机构，只要依据测绘规范对建筑物进行客观公正的作业，本不应产生面积测算纠纷。现实中所暴露出来的一些问题，如测绘成果不让查询、重测没人受理、重测就得罪了主管部门等等，只能说明测绘单位自身的素质有待提高。实际上，商品房销售中的面积测算纠纷大多是发生在房屋权利人之间，即开发商和购房者。而购房者与开发商作为买卖双方，本来就是一对利益矛盾体，斤斤计较在所难免。
既然改变计价方式并不是解决面积纠纷的灵丹妙药，那么，面积纠纷应如何解决呢？
首先，建立公开、透明的测绘监管机制，主管部门对测绘单位行使行政管理权与行政处罚权，并明确其保管的已作为测绘成果的资料可以向社会提供。对于当事人的异议申请，应认真复核，认为测绘成果质量不合格的，责令测绘单位补测或者重测，并视情节予以处罚；认为没有异议的，明确告知异议申请人。
测绘单位对测绘成果的质量负责，测绘成果不合格要承担相应的法律责任；对于主管部门要求重测的，应及时进行重测并重新提供测绘成果。
开发商和购房者对于测绘成果有异议时，应先向主管部门或测绘单位提出查询，查询后仍有异议，可向主管部门提出异议申请。不过最好是能共推代表查询或提出异议。
有了这种公开、透明的机制，各方都在相互信任的基础上，各自行使自己的权力，才能有效地解决测绘纠纷。
其次，开发商和购房者应将主要精力放在购房合同的约定，以及出现纠纷时严格履行合同的约定上，才能有益于纠纷的解决。目前许多纠纷的产生，主要是购房合同约定不明确，没有分别约定建筑面积与套内建筑面积误差的处理方式。建设部《商品房销售管理办法》第二十一条规定，“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”。针对这一问题，上海市明确规定，合同未作约定的，“共有分摊部分建筑面积增加的，购房者不承担增加部分的房价款；凡减少的，开发商应退还减少部分的房价款；套内建筑面积据实结算，但套内建筑面积误差比绝对值超过3％的，按建设部《商品房销售管理办法》第二十条规定处理”。即套内建筑面积据实结算，共有分摊部分建筑面积“少退多不补”，较好地解决了面积纠纷。建议厦门市有关部门推行这一做法，而不是简单地以“套内建筑面积售房”解决复杂的测绘面积纠纷。
最后，开发商作为买卖合同的一方，在卖方市场中处于相对强势，应靠诚信赢得市场的信赖，而不应在售房面积上做手脚。开发商只有提高自身素质，建立诚信品牌，才能在市场上立于不败之地，才能真正地减少面积测绘纠纷。
面积测算各司其职
主管部门：
1、对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核；
2、统一管理审核后的房产测绘成果；
3、行使行政处罚权；
4、作为测绘成果保管单位之一，应当采取措施保障测绘成果的完整和安全，并按照国家有关规定向社会公开和提供利用。
测绘单位：
1、应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责；
2、接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督；
3、接受房产测绘单位的委托进行房产测绘；
4、作为测绘成果保管单位之一，应当采取措施保障测绘成果的完整和安全，并按照国家有关规定向社会公开和提供利用。
开发企业：
1、有权委托房产测绘单位进行房产测绘；
2、对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定；
3、按照国家有关规定查询可以向社会公开的测绘成果并支付相关费用。
购房者：
同样拥有前述开发企业的权利，但委托测绘通常只是在复测时行使。
（以上条文根据《中华人民共和国测绘法》和建设部、国家测绘局《房产测绘管理办法》整理。）
特别提醒
商品房销售中的面积测算是按“开发企业—测绘单位—主管部门—开发企业—购房者”这一路线走的，当购房者或开发企业对测绘成果有异议时，其路线则是逆向的。其中，测绘单位和主管部门都有义务提供测绘成果查询（当然是有偿的），但笔者认为主管部门提供更有利。当然，对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定，只是目前厦门尚无此类机构，程序复杂，难以操作。
购房者并不是只有这条路可走，根据《中华人民共和国测绘法》第四十八条：违反本法规定，测绘成果质量不合格的，责令测绘单位补测或者重测；情节严重的，责令停业整顿，降低资质等级直至吊销测绘资质证书；给用户造成损失的，依法承担赔偿责任。这就是主管部门的行政处罚权。因此，对于测绘成果有异议时，应先向主管部门或测绘单位提出查询，查询后仍有异议，可向主管部门提出异议申请。主管部门对异议申请进行复核，认为测绘成果质量不合格的，责令测绘单位补测或者重测，并视情节予以处罚；认为没有异议的，明确告知异议申请人。申请人若仍有异议，则可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定，乃至进入司法程序。应当说，这样的机制才是公开、透明的机制，才能有益于纠纷的解决。
(厦门日报)
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