中介收费超过限定标准 业主为何要按约定付费? |
【打印】【推荐给朋友】【时间:2005-3-3 10:13:00】【关闭】 |
来源: 广州日报
中介的收费明明超过了政府的限额,但陈小姐输了官司;根据《广东省物业管理条例》,综合验收前的管理费由建设单位负责,但业主张先生被判支付管理费;合同约定发展商要支付升值保证金,但发展商却以建设部禁止为由拒绝……针对商品房买卖过程中诸多相冲突的规定,日前,广东法则明律师事务所李瑾律师向记者详解了如何适用法律。
中介收费超过限定标准
业主为何要按约定付费
案例:陈小姐通过某房产中介买了一套二手房,成交价为42万元,陈小姐给了中介2万元服务费。后来陈小姐了解到,根据政府部门的相关文件,中介费不能超过成交价格的3%,而她所交的服务费达到了4.76%。于是,陈小姐以中介公司收费超过限定为由将其告上法庭,但法院判她败诉。
律师点评:本案中存在两个法律关系,一个是民事法律关系,一个是行政法律关系。中介为陈小姐提供服务,陈小姐支付2万元中介费,这是双方协商的结果。除非陈小姐能证明该合同存在无效、可撤销或可变更的事由,否则就应按合同履行义务。
本案还存在一个行政法律关系,即物价检查机构与中介公司之间的法律关系。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》属于部门规章,中介公司向陈小姐收取的中介费高于部门规章的最高限额,属于行政违法行为,应当由价格检查机构依法对中介公司进行行政处罚。
物业没有通过综合验收
业主还要承担缴费义务
案例:2002年,张先生买了一套预售商品房,预售合同中约定的交楼条件是“该商品房经综合验收合格”。2003年3月张先生收楼入住,住了一段时间后,张先生和其他业主发现房子没有通过综合验收。
由于开发商一拖再拖,业主们了解到,《广东省物业管理条例》规定,物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责,于是,张先生带头拒交管理费。物管公司将张先生告上法庭,张先生被判败诉。
律师点评:根据《民法通则》的等价有偿原则,物业公司向业主提供物业管理服务,就有权向业主收取物管费,业主享受了服务,就应当付费。《民法通则》是由全国人大制定的,属于法律;《广东省物业管理条例》是由广东省人大常委会制定的,属于地方性法规。法律的效力层级高于地方性法规。所以虽然物业没有通过综合验收,但业主享受了物业公司的服务,就应当承担缴费义务。
《商品房升值保证协议书》
遭遇建设部规章该怎么办?
案例:李先生在1995年用23万元买了一套房,并签订《商品房升值保证协议书》,约定在付清全部楼款之日起满8年后15日内,开发商一次性向李先生支付与楼价款相同的商品房升值保证金。按约定,开发商应当在2003年7月8日到23日之间向李先生支付保证金,但开发商以建设部已出台禁止还本销售的规定为由,拒绝支付升值保证金。
律师点评:在民事领域,法律遵循合同自由原则,除非合同存在无效、可撤销或可变更的事由,法律对当事人所签订合同的效力均予以认可。当合同违反法律、行政法规的强制性规定时,合同无效。而《商品房销售管理办法》是由建设部制定的,属于行政规章,开发商不得以合同违反《商品房销售管理办法》为由,拒绝支付升值保证金。
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