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房价的合理性问题 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2005-1-26 10:50:00】【关闭】 |
来源：上海房地 2005年第1期
马克思主义政治经济学指出，“价格是价值的货币表现，价格必然围绕价值上下波动。”脱离价值规律的价格不是市场经济的表现。最近，大量业内人士、新闻媒体都在探讨房价今后是涨还是跌？其实，我认为关键性的问题是应该关注目前房价的合理性，即上海房价不断上升的合理性如何;同上海普通市民住房消费能力是否匹配;同经济和社会发展是否协调。近三年（2001～2003）来，上海商品房价格平均涨幅分别为1.8%、8.2%、20.5%，呈一路上升态势，累计达到34.5%。房价上升主要得益于良好的宏观经济环境和发展世界城市的定位，以及政府出台的一系列鼓励住房消费政策，具有旺盛的有效需求作支撑，基本上是正常的。但是，也应该看到，由于存在过度投机、信息不对称、结构性矛盾日益突出等问题，导致房地产市场存在一定的泡沫成分，隐含着大起大落的风险，这些都是市场经济本身无法解决的，必须依靠宏观调控的手段。房地产市场低迷的时候，政府曾经利用 “蓝印户口”、“购房退税”等一系列优惠政策吸引居民购房，推动房地产经济快速发展;而一旦房地产价格过度上涨，呈现投资过热时，政府就应该考虑采用宏观调控手段对房地产市场加强监管，规范市场行为等措施，其根本目的不是打压房市，而是为了进一步促进房地产市场健康有序的向前发展。2003年，国家相继出台了土地供应、房地产信贷、税收、经济适用房建设等政策和措施，目的就是要加强宏观调控，规范开发行为，降低市场风险。上海根据国家总体部署，结合市场发展实际情况，进行了广泛的研究，也制定了一系列政策措施对房地产市场进行适度调控，力求在保持市场信心（包括开发商和老百姓）的同时,防止房价大起大落。
房地产市场宏观调控的重点,应该是坚持市场化的方向，以经济、法律手段为主，核心是调控好供求关系，从全面刺激需求,转向促进合理需求，抑制过度需求，特别是抑制不合理的短期操作和囤积居奇行为。同时，改善商品住房的供应结构，增加中低价商品住宅供应量，平抑房价过快上涨，以有效供给促进投资与消费的持续增长。具体操作中，主要有以下几种手段。
1．从源头上加大土地供应的调控力度。从优化供地结构、控制供地总量、盘活土地存量三个方面着手，加大对配套商品房住房和普通商品房的土地供应力度，优化环线间区域土地供应的分布结构，积极清理存量土地，加大对闲置土地的管理力度。
2．优化商品住房供应结构。通过有效供给促进有效需求，使供求关系得到进一步改善。通过不断完善市场消费体系，培育、完善住房租赁市场的政策措施，引导和鼓励一部分市民通过租房解决居住困难或改善住房条件。
3．完善房地产交易、供应规则。通过完善土地招标制度，合理评估土地价格；通过规范房地产市场行为,增加市场透明度，抑制人为惜售、炒房和哄抬房价行为;通过建立商品房网上交易平台，加强对房地产交易的监管，保障房屋交易安全。
4．健全市场信息公开制度。积极运用信息管理系统，研究和完善房地产市场运行指标体系，向社会发布市场运行信息，建立土地成交价和商品房价格公示制度，形成一个透明、公正的市场环境，积极引导房地产投资和消费。
5．健全住房社会保障体系。在充分发挥市场机制在住房资源配置中基础性作用的同时，积极探索和尝试对不同收入人群，特别是中低收入家庭、动迁居民住房保障的方式。
6．调整银行货币政策，调控房地产市场的资金供应量。通过调整商业银行存款准备金、利率、信贷政策等一系列措施，实现对房地产市场货币供应量的有效调节，保证房地产市场有序发展。
7．通过财政、税收手段,加强对房地产市场中的土地交易，房地产开发、销售、转让、租赁等环节的控制，引导房地产企业积极开发能够满足广大居民需要的住宅，实现对房地产市场的结构性调整。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：王勇)
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