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上涨15％泡沫了吗？外来资金推高重庆房价？ |
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来源：21世纪经济报道
2004年12月18日，对于重庆房地产市场来说，这是个有意思的日子。
这一天，重庆一个名叫“东和湾”的楼盘，自从10月28日开盘以来，每平方米房价再次上涨100元。据称，这个楼盘均价已经达到5000元／平方米以上，但“依然每天至少卖出三套”。
同一天，国家有关部门发布的一份报告，对全国房价上涨10％以上的10个城市发出警示。重庆在其中排名第三，位居上海之前。
重庆的地产市场的真相究竟是什么？利益集团背后的每一个人，都试图通过各种信息渠道寻觅真相。
全线飘红
同比上涨15．6％。
这是国家统计局和国家发改委发布的重庆市主城区房价2004年三季度的统计数据。
而根据重庆市国土资源和房屋管理局(以下简称“地房局”)提供的一份《重庆市房地产市场1－10月情况简析》：“今年1－10月份，我市主城区商品房交易均价2322元／平方米，同比增长14．5％，其中，住宅交易价2147元／平方米，同比增长16．1％。”
不同渠道的数据虽然有点不大相同，但是有一点似乎无法否认：这是个全线飘红的市场。
由于地理原因，重庆市的城市构成与国内其他放射性环状的城市形态有很大的不同。山高水远，重庆很自然地呈现出多中心的组团形式。
其中，包括市政府机关所在地的渝中区、高等教育集中的沙坪坝区等最集中的9个区，是重庆市的政治经济和金融中心区域。其房地产投资和交易总额都占到了所谓整个大重庆四十个区市县的2／3以上。因此重庆市主城区房地产市场，作为市场观察自然成了最有意义的代表。
对重庆市房地产市场有所了解的业内人士喻修建认为，重庆的楼价一直比较低，与附近的成都也有较大的差距：2002年重庆的主流均价只有2500元／平方米，而成都已接近4000元／平方米。2003年11月至2004年3月，重庆的楼市迎来恢复性的反弹，上涨明显，主流市场的楼盘已接近4000元／平方米，与成都市场基本持平。
更多的信息证明了喻的这种说法。2004年2月23日，当地媒体刊登了重庆国土房管局的预测，“市国土房管局认为，今年房价上涨，涨幅不会低于去年涨幅——去年每平方米大约涨了150元，今年将超过200元。”
2004年3月，宏观调控风声渐紧。但重庆房价继续攀高。当地媒体在5月18日惊呼：“一个劲上蹿的重庆房价有些令我们瞠目结舌。来自2004年春季房交会成交情况显示，短短的三个月时间，重庆主城区房价上涨幅度超过25％，绝对额超过500元。”
2004年10月21日，当地媒体报道说“官方的统计显示，2004年秋季房交会主城区住宅成交均价已达3268元／平方米，较春季房交会上涨730多元。这一价位创下重庆历届房交会主城区住宅均价的最高点。”
一路坚挺的房价甚至让一些房地产商产生了“悔意”。“我的房子去年就卖完了，”一个房地产商在闲聊的时候后悔不迭，“要放在今年，搁那里至少要多卖1000万。”
而且就目前的市场看来，房价还将进一步上涨。
东和湾恒浦房地产有限公司总经理赖子柱认为，重庆房价低、成本高，又借直辖效应，在未来的三五年房价会有较大的上升空间。于是，很多海外投资者被吸引也就成了一种必然趋势。
外来资金成主力？
究竟是什么样的力量在推动着房价的上涨？
在重庆，这似乎已经成为一个说不清楚的问题。各种利益集团都在提供着不同答案。它们又通过相关媒体得到进一步的放大：人们越来越搞不清楚自己究竟处在一个什么样的市场之中。
各方比较一致的说法是，由于受宏观调控的影响，钢材、土地等生产资料价格上涨，是引起房价进一步上涨的主要原因。
同创房地产集团总经理周奕先认为，从企业角度来说，钢材、水泥等建筑材料以及建筑相关费用上升，形成成本压力；土地招拍挂的真正实施，也提高了地价。这些都是使得企业不得不提高房价的重要原因。
重庆市国土房管局的观点与此相仿。
该局房地产发展处处长曾强，在接受本报记者采访的时候介绍说，2004年销售的楼盘都是各企业2003年获得的土地，而2003年重庆地价上涨8％。重庆平均楼面地价约520元／平方米，而土地在房屋成本中占比20％。
而钢材、水泥等建筑材料价格上涨，直至2004年4月宏观调控启动才有所控制。“钢材价格从2002年的2300元／吨涨至2004年的4200元／吨。”
然而这些答案对了解重庆市房地产市场的真相几乎毫无帮助。因为我们无法知道，这些外部资源价格的上涨究竟在多大程度上影响了最终的房价，更无法判断这些上涨是否在理性和正常的范围以内。
据当地人民银行管理部门的相关人员透露，央行已经指示该部门对这些情况进行调研，并作出相关结论。“但事实上现在我们也还没搞清楚。”该人士不无自嘲地说。
也许唯一可以做的是，可以先从资金的角度，来看看推动这个市场的究竟是哪些力量在起着作用。也许这样更容易拨开一点这个市场烟笼云罩的面纱。
根据相关资料，无论是开发贷款还是按揭贷款，金融机构依然是房地产资金的主要来源。但是，通过粗略的计算我们还是可以看出，外地资金和境外资金，在2004年的重庆市房地产市场上，发挥了不小的作用。
2004年1—10月份重庆市主城区房屋建设总投资为260亿元左右。而即使按照相关规定，开发商拥有30％的自有资金，则大约有160亿左右的资金来自银行贷款。但据业内人士介绍，具体数字应该比这更大。“因为有些开发商的自有资金其实并没有达到相关规定的要求。”
而根据重庆市外贸部门公开的消息，到2004年10月份为止，有大约相当于10亿元人民币的外资进入重庆市房地产市场。曾强所估计的外资量比这个还大。他说：“外资进入一级市场目前没有专门的统计数字，估计在15％－20％。”
这一数据与整个市场相比，虽然不大，但应该对市场还是带来了相当的影响。因为外资一般都投向了重庆市主城区的中高档楼盘。
“一般他们的房价大致都在4000元／平方米以上”，喻修建在历数了相继进入重庆的外资房地产公司以后，分析说，“他们之中甚至有的根本在重庆没有一分钱的贷款”。这种说法和市国土房管局的观察基本一致。
而另一方面，从购买资金来看，也表现出相同的特征。
根据《重庆市房地产市场1－10月情况简析》中提供的数据，在2004年1－10月，重庆市外人士购房占总件(套)数的28．7％，购房面积占总面积的29．9％，购房金额占总金额的33．1％。同期，重庆市主城区商品房的从交易额为230亿元左右。据此推算非重庆市的资金在购房市场上的投入就差不多有70亿元左右。
即使考虑按揭因素，这也是一批不小的资金量。来自当地人行的解释，对于非重庆市居民购房，是否可以在本地银行办理按揭没有明文规定，“只有一部分商业银行在做这类按揭，而且都按揭成数都比较低，最高不超过5成”。
市国土房管局提供的资料表明，“从外来人士所购房屋的用途和档次来看，他们购房比较青睐经营性商业物业和中高档住宅”。
如果真是这样，从供需两方面来看，这些非市内资金力量在推动房价上涨方面肯定是不小的力量。但由于缺乏更加详实的数据，其力量究竟大到何等程度，一时还无法判定。
泡沫了吗？
泡沫了吗？怀着不同的心情，不同的人在争执、辩论，又不约而同地希望得到答案。
主管部门表明了他们的态度：重庆市的房地产市场是健康的。“重庆的房地产是一个正常、健康、稳定的市场。”曾强在接受采访时再次强调。
他认为，2003年地产投资占固定资产的比例为25．8％，属于正常的范畴。而2004年从前几个月来看，也大体保持了1／4的比例。而且从房地产交易登记数据来看，房地产市场状况良好，年开发与销售增幅30％左右。
除了前述他所提供的生产资料的上涨影响到房价的观点以外，他还认为重庆购房者的需求是真实的。“近几年平均每年拆迁面积200万平方米，2003年这一数字为324．6万平方米，共计5．1万户，其中71．4％采用货币安置，于是至少有3．4到3．5万户进入商品房和二手房市场。”他认为，这也是重庆房地产市场需求强烈的重要原因。需求是真实的，因此不存在泡沫的问题。
根据国土房管局提供的资料，该市主城区1－10月份商品房批准上市预售面积为1051．71万平方米，而实际成交面积为990．19万平方米，实际成交占批准上市销售面积的九成以上。
而赖子柱则认为，就在今年上半年，建造成本至少上升10％。重庆的开发商平均利润不到5％(算上烂尾楼)。最多只有前20家开发商的利润达到15％，乃至20％以上。因此涨价是合情合理的市场反应。
但是金融监管部门方面，对此却出言谨慎。人行重庆营业管理部研究处某研究人员在接受记者采访时，以最近没关注这方面的研究为由，不肯对此发表意见。事实上，根据记者掌握的材料，在2004年7月，该研究处曾经完成过一个《重庆房地产业发展与金融风险研究》的内部课题。其结论十分明确：重庆地产业存在过热和泡沫。
虽然这份报告所采用的数据只截止到2004年3月份，但对现在的市场来说也许不无参考价值，如果不是有过之而无不及的话。
按照该报告所提供的研究思路，“过热反映市场的供求关系，分为供给过热和需求过热；而泡沫则是反映市场价格和实际价值之间的关系，如果市场价格偏离实际价值太远，而且这种偏离是由于过度投机所产生的，则是房地产泡沫”。沿着这个思路，该报告认为，考察期不断上升的商品房供需缺口说明了重庆地产市场的供需失衡。“自2000年以来，一直存在商品房施工面积大于竣工面积、竣工面积又大于销售面积的总量失衡”。
另外，从2004年1季度的表现看，新增房地产商品的供销大体平衡，但空置一年以上的存量商品房面积下降并不多。2004年的房交会上，花园洋房、连排别墅等高档住宅的比重上升，而重庆人的收入水平很难保证这些楼盘顺利销售，因而结构性失衡也将越来越突出。
扩张性的房地产金融政策被认为是供给过热的根本原因。根据报告中的数据，最近五年房地产贷款的增长率平均为35．25％，比当地整个信贷投放的平均增幅(14．225％)高出一倍多。2004年2月，重庆的房价收入比为7．66。这一以当地中等房价与中等家庭年收入作商，来评价居民收入增长对房地产投资增长制成的比例，在当地已远高于联合国人居中心和世界银行认为的市场停顿上限3和5。
报告认为，偏高的房价将引致需求萎缩，使空置率高位运行成为常态。另外，城市土地出让收入和短期政绩也促使政府不断托市，给足开发商信心，再度刺激了投资。
在需求方面，重庆住宅销售额的增长远高于城镇居民可支配收入的增长，差距最大的2002年，两者之差竟达44．5％。该报告认为，重庆房产的需求热可以从四个方面得到解释。首先是基于前几年商品房消费被压抑之后的释放，特别是全市大面积拆迁引起拆迁户需求大幅增长；其次，上升通道中的房价使购房者形成房价上涨的预期，采用提前购买的战略，这种需求的可持续是值得怀疑的；再次，以温州炒房团为代表的外来购房客户入渝，对地产的升值预期进行投资活动，引起本地炒家的盲从，甚至大量信贷资金也参与投机其中；最后，长期的低利率政策将居民的储蓄挤出，也进入了较高收益的房地产投资领域。
报告中还通过2004年第一季度各地房地产价格指数的比较，认为在全国市场的投机氛围很浓的背景下，重庆的房产投机程度又高于全国平均水平，也高于东部的北京和广州，从而得出了重庆是房产投资重灾区的结论。
本报记者 徐 恺 见习记者 王小明 (中国房地产信息网 www.crei.cn)
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