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福州小户型，让我欢喜让我忧 ——小户型市场调查分析报告 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2005-1-12 10:28:00】【关闭】 |
地段分布选择 有何特殊规律？
投资小户型，首先看地段。地段是楼盘的重要卖点，地段的好坏，从来都是房地产开发投资和购买决策中的一个重要参照系。小户型项目的地段选择不同于一般房地产项目，有其自身规律和特殊要求。购买小户型，地段的选择更是至关重要。一般来说，小户型项目的地段选择应考虑以下几个方面：一是城市商务中心区；二是城市交通枢纽附近，如车站等；三是以工作为导向的聚居地，如在大学城附近学生和教师的聚居，在高科技园区附近ＩＴ产业人士的聚居，在商业中心区经商人士的聚居等等。就福州来讲，近两年小户型项目分布特点如下表：
五四路作为福州的中央商务区，是城市金融、贸易和商务办公活动高度集中，并附有购物、娱乐、服务等配套设施的城市综合经济活动的核心地带，这时里拥有环球广场、置地广场、宜发大厦、中山大厦、宏利大厦等一大批高级写字楼，福州温泉大饭店、福建外贸中心酒店、金源国际大饭店等福州最豪华的酒店宾馆，福州国际会展中心、温泉公园、福州大戏院、新华都购物广场等大量的高级配套亦环顾左右。福州在也没有一个地方能够像五四路这般集都市的万千宠爱于一身，难怪阳光３６５、华城国际、帝豪国际等小户型项目一推向市场就倍受推崇。
再说金诺大厦、铂金时代和阿波罗万都，其所占据的地段均是通达全省的交通枢纽。以金诺大厦、铂金时代所在的火车站商圈为例，火车站、汽车北站、公交总站共同构成了扼守福州、撑控八闽、对接全国的城市交通动脉，是各地商贾开拓福建市场的最佳根据地，而即将动工兴建的省内首条高速铁路——福厦铁路，更为其夯实“海峡西岸经济区”发展战略之利，积蓄蓬勃升值的前景。
而时代名城星空间小户型的热销，主要是其所处位置占尽东街口和中亭街两大商业中心的地利之便；博仕后家园、滨海嘉年华则分别以大学城和师大学区的大量教职工和学生为支撑；星城国际的成功则很大程度上得益于背后实达科技园ＩＴ人士的青睐。
楼盘星罗棋布 谁为蜂巢买单？
这个问题实际上就是分析小户型的目标客源。
首先，从购买者角度分析：在福州小户型的购买群体中，投资者占６０％左右，自住者占３０％，另外作为多功能第二居所的占了近１０％。其中又有相当部分自住者短期以自住为目的，长期则看好投资前景。主要购买人群为投资需求者、企业年轻白领、中低收入阶层、异地置业者。因此，投资者占据购买者的主体是小户型区别于其它物业类型的显著特征。而投资客只关心哪里投资回报更稳定，收益更高，对区域的选择极为广泛。这个特征也决定了小户型项目不同于一般住宅项目，其客户群分布十分广泛。一般住宅项目的竞争更多是对本片区客源的争夺，客源争夺的区域范围相对狭窄。而小户型则不同，它的竞争是全市范围的竞争。
其次，从使用者角度分析：随着经济的发展和家庭结构的变化，商务人士、单身贵族、二人世界，老年居所，家外有家等成为小户型住宅热销的重要市场基础；另外，一些“蚊型”公司，为节省成本，也大量租用。以租用一套阿波罗酒店式精装修小户型为例，根据市场调查，其月租金约为１５００－１８００元，不到同地段星级酒店标准客房月租金的１／６，这对于经常在榕出差的商务人士来说显然极具诱惑力。而对购买阿波罗酒店式公寓的投资者来说，也能获得高额的回报。
市场渐趋饱和 蛋糕还有多大？
近几年，榕城小户型异军突起，已成为楼市一支不可忽视的力量。７０平方米以下的小户型成交面积由１９９９年的７万多平方米上升到２００３年的将近２０万平方米，增长了近两倍，小户型成交宗数也由１９９９年的１５００多宗上升到２００３年的将近４０００宗（其发展变化如下图）。所示从２００４年上市的小户型楼盘数量和规模来看，市场供应量将进一步增加，这些小户型将在１年后陆续进入租赁市场，在没有迹象表明租房族也同步增长的情况下，今后小户型的投资价值优势将难以维持，从而直接影响小户型楼盘的市场需求量。
从近年福州小户型成交面积和宗数占当年住宅成交总面积和总宗数的比例来分析，其所占比例均不断上升，市场有渐趋饱和之势。在一个成熟的市场状态下，小户型的成交量占住宅成交总量的比例应该控制在适当的范围内，否则将产生并暴发市场风险。２００３年，福州市商品住宅购买结构中７０平方米以下单元成交面积占当年住宅成交总面积的比例已突破５％，小户型成交宗数占当年住宅成交总数量的比例已突破１０％。从这些数据可以看出，近年福州小户型的市场交易量的增长速度要大大高于住宅成交总量的整体增长速度。其发展变化如图所示：
市场潜在威胁 入市还须谨慎
目前，福州的小户型市场的潜在威胁主要来自以下几方面：
一、供应充足：市场上的小户型住房开发已经初具规模，２００３年，小户型的市场成交量已达近２０万平方米，２００４年更将突破这一数字，客观上使这部分需求得到了满足。而不断放量的市场供应将难以得到有效需求的支撑。
二、租金下滑：房租市场的价格是小户型价格的晴雨表，租金是支撑小房型价格和市场需求的脊梁。虽然当前小户型尚能维持较高的租金水平，但从二手市场的调查情况来看，小户型的整体租金已呈下滑迹象，同时未来巨大的产品上市量将左右区域市场的租赁价格，小房型租金将出现供过于求的市场打压。
三、旧房冲击：调查数据表明，近几年，榕城二手房市场平均每年以５０％以上的速度增长。二手房市场日趋活跃，对小房型销售形成一定的冲击。二手房相对便宜的价格，也给小房型住宅物业带来一定的价格压力。
四、管理问题：小户型居住人群性质比较复杂，管理问题日益凸显。单纯的小已经不再是小户型热销的法宝，物管服务越来越关键。
五、政策威胁：北京、上海的小户型市场已经遭遇滑铁卢的惨状 ，２００３年第一季度，广州市“住宅单位不可擅自改变原来用途，非商用物业办公地点不予工商年审”的规定实施以来，小户型的租金便直线下滑，投资回报一落千丈。福州是否会效仿，我们拭目以待。
六、成本较高：开发小户型成本较高，比如电增容、水增容、隔墙、牺牲面积、电梯增加、墙体多，管线多等因素，都会抬高小户型的售价。
七、租赁困难：如果一栋楼都是小户型，容易出现供过于求的场面。某些投资者急于收回成本，低价位出租，造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
透析产品现状 规避市场风险
小户型项目对地段交通和周边生活配套要求较高，目前福州的小户型项目多集中在二环以内，以五一五四路、华林路和六一路居多。 多为独幢高层，单项目的供应量一般在８００套以下，总建筑面积在３万平方米以下。单套户型面积以４０多平方米为主。从价格来分析，目前福州的小户型普遍是高单价，低总价，总价一般在２０万元以内。售价普遍高出同区域平均房价，平均售价在４４００元／平方米左右。 其中，精装房约占小户型总量的１／３，同一地段精装房比毛坏房约贵出５００元／平方米。详见下表：
从产品设计角度考察，福州小户型经过几年的发展，尽管产品设计上日趋成熟，但仍存在不少缺陷，主要有：１、公共过道长，采光不足，有些写字楼改造成的小户型项目公共过道甚至终日要靠人工照明。２、公摊较高，一般公摊达２０－３０％，得房率较低，公摊成为购买者关心的重要问题之一。３、一层大多有２０－４０户，通道狭窄，电梯拥挤，一般每部电梯需承担１００户左右的垂直交通，上下不便。４、多为点式高层或板式鱼骨状的平面布局，识别性差、有此甚至存在安全隐患。５、一般户型只有一面能采光，且进深较深，一旦分隔，便形成暗室暗厅，无自然通风采光。
解密畅销户型 把握投资机遇
任何产品的畅销都不是偶然的，对小户型而言，科学而合理的户型设计尤其重要。在未来越来越严峻的市场条件下，研究并破解畅销户型的成功密码，不管对开发商还是对消费者来说，都具有十分重要的现实意义。笔者借助两例十分畅销的小户型，来解开小户型设计的成功密码。
这是一款目前福州小户型市场上比较稀缺而且十分畅销的产品。其户型设计优点有：１、一卧一厨一卫一阳台全独立，麻雀虽小，五脏俱全；２、厨房直接采光，起居室与阳台相连，通风观景俱佳，市场调查表明，带阳台的户型比没有阳台的更畅销，有独立厨房（可直接采光和通风）的户型比没有厨房或只有简易厨房的户型更受市场欢迎；３、格局方正，柱子外置，室内方正平整，易于装修；４、面宽达４米，进深仅７．４米，面宽进深之比优于１：２的黄金比例；５、在保证小户型正常合理的使用功能的前提下，本套户型建筑面积仅２９．５平方米，可有效控制总价，降低购房者的经济负担。
分析和破解小户型畅销密码，单套户型设计的好坏固然重要，标准层设计的合理性和均好性也不可忽视。这个小户型楼盘标准层平面设计的亮点在于：１、楼梯置于北侧，从减少北侧难销单元的数量，增加了南侧和东西侧易销单元。２、通过北向采光井、两个楼梯口、东西向开窗等实现了对公共过道的多点采光和通风，有效避免了多数小户型项目过道狭长昏暗通风差的弊病。３、通过东西侧、采光井和公共过道的高窗实现对卫生间的自然采光，从而实现全明健康的设计理念。４、统一考虑空调室外机的摆放位置，保证了建筑立面的整洁。如此科学合理的设计，难怪在短时间内其销售便水到渠成。
综上所述，我们认为，２００５年，福州小户型市场有喜有忧，单靠小面积低总价打天下的时代已经过去，竞争将更加激烈，小户型产品将面临创新风暴。新的小户型项目要想赢得竞争优势和市场追捧，除了选择合理的地段外，还必须全面整合包括产品创新、配套设施、物业管理、装修设计、营销推广等各方面的力量，才能立于不败之地。摘自 福建工商时报 （作者：程晨阳 郑金奖 作者单位：福州城乡建设发展总公司）
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