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加息期待值高涨 中国房地产市场明年走势如何？ |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-12-16 9:11:00】【关闭】 |
来源：新华社
自今年10月份加息前后及至现在，关于房地产多、空争论达到白热化程度。加息以后，我国房地产市场越来越像个充满变数的“谜局”，众说纷纭，莫衷一是。眼下，在继续“加息”呼声中，房地产“钱”景究竟如何？
海外“热钱”进入楼市 上海房价“越调越高”
上海楼市是全国房地产市场的风向标。最近一个多月来，上海房价持续上涨，一手房日均成交价格一直在8000元／平方米以上的高位上行，曾一度破万元心理大关，达到10031元／平方米。
土地也控制过，房地产企业贷款也紧缩过，购房人银行按揭成数也降低过，利率也发出了上涨的信号，为何房价还是越来越高？分析人士认为，这有内外两大因素促成：调控加剧供需失衡，大量海外热钱涌入上海楼市。
前阶段的调控政策对供给的调控力度较大，而对需求方面的调控较小，导致在中心城区出现供求失衡。这是包括上海在内的全国多个地区房价继续上涨的共性原因。
然而，导致上海房价调息后仍“逆风飞扬”的直接原因，还是海外热钱大量涌入楼市。与全国其他地方相比，这是近期上海房价高涨的独特原因。成功开发多个楼盘的万科集团董事长王石日前在上海举行的住交会论坛上说，以前海外基金对国内房地产市场并不看好，近期进入房地产市场的热钱明显增多，虽然在数量上还没有具体统计。一位不愿透露姓名的房地产研究人士个人判断，最近一个月来，进入上海房地产市场的海外华人的投资热钱至少以数十亿元人民币计。
上海臣信房地产经济有限公司的一位物业顾问说，自温州炒房团退出上海后，一个以香港、台湾地区人士和海外华人为主力的新生购房群体正在进入上海楼市。他们主要关注一些高档成熟社区和别墅市场。眼下美元贬值和对未来人民币升值的预期，被认为是海外购房团进入上海房市、购房作为投资品的主要原因。
海外热钱在入市同时还产生了吸附效应，带动当地投资者跟风追涨。一位手上拥有10多套房产、从事房产投资多年的资深投资客郑先生对海外客买哪儿的房子非常感兴趣。他说：“海外资金和本埠资金在本质上都是投资房地产，他们肯定有自己选择楼盘的标准———知道其规律所在，这对我们有借鉴作用。特别是那些短期内被炒高房价的房子，我们也很有兴趣。”
对于境外热钱问题，官方与民间意见相左。上海市政府发言人焦扬说：目前上海房地产市场的购房者结构组成在比较合理的范围内：本市居民购房大约占75%，外省市居民购房约占20%，境外人士购买大约占5%的。今年1月至10月，上海本地居民购买了2000万平方米左右的房产，大约占总数的80.6%，外省市居民购买了399万平方米，约占15.55%，而境外人士共计购买了99万平方米的住宅，约占总数的3.85%，与去年相比，境外人士购房比例不但没有上升，反而有所下降。
摩根士丹利分析师谢国忠认为，眼下“中国之所以能够买得起如此昂贵的石油，是因为海外的中国人以不断上涨的价格购买了上海的房地产。中国的贸易条件是以上海房地产价格和石油价格的比率为条件存在。”如果这一判断没有问题，则说明“热钱”对上海楼市的影响力断然不是3个多百分点所能相提并论的。
“泡沫论”尚难定论 房市过热已为学者共识
日前，上海一手房日成交均价几度突破每平方米万元大关。对于上海的天价房市，市场有两种不同解读：“见底派”根据价升量缩的现状，判断上海商品房住宅市场正在进入“缩量空涨”阶段，而“无量空涨”是见底信号；“健康派”则认为，价高是有需求支撑的表现，房市局部过热，但仍在可控范围内。
“见底派”的论断与“泡沫论”互为因果。在国际上，10月份，摩根士丹利分析师谢安迪称，中国正在吹起一个超大房地产泡沫经济，这个泡沫将在几个月内破灭。JP摩根分析师吴向红也表达了类似的观点。以《纽约时报》为代表的境外媒体指出，中国的房屋空置率已超过国际警戒线，并质疑中国房地产泡沫是否已破裂。摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠认为，“中国的地产销售正放缓并可能开始下降”，“未来的调整将会非常痛苦”。上海正是“这次经济泡沫的地震中心，这种情景有如1997年的香港和1990年的东京。当由于资金短缺使得上海房地产需求最终下降的时候，泡沫就会破裂。”
谢国忠坚持上海乃至中国存在房地产泡沫的内在逻辑是，在通胀超过利率时，一般会有房地产泡沫；负利率时间过长，泡沫就不可避免。这点历史上无有例外。其二，中国的房地产主要是一级市场，需要很多钱才能维持，泡沫不可能延续多年。目前房地产销量已放缓，这不是信心问题，而是老百姓无钱可跟了。其三，两三年内房价涨一倍，透支了未来涨势，势必引起调整。其结果是老百姓的钱都“贡献”给开发商了。
在国内，9月初浙江省统计局发出预警：浙江房地产已膨胀，并进入警戒区，若任其发展，楼市泡沫随时可能破裂。日前，中国社科院发布报告显示，在房地产这一投资场上，一个人的利润正是另一个人的负债。与房价上涨相伴随，城市债务在不断增加。上海家庭债务与可支配收入的比率是155%，北京是122%，青岛是95%，杭州是91%，深圳是85%，宁波是79%，天津是44%。而5年前，家庭债务是0。
高盛(亚洲)董事总经理、清华大学中国经济研究中心主任胡祖六与“泡沫论”和“见底派”持不同意见。他一方面认为北京、上海、杭州等大城市高端楼价直逼美国，某些地区房屋空置率开始上升，表明已有泡沫的苗头；同时，他认为判断目前上海房地产是否是一个泡沫还缺少“许多关键的统计信息指标”。
“健康派”对“泡沫论”强烈质疑。在华远集团等房地产商资助下出台的一份研究报告称，中国房地产市场并不存在泡沫，需求客观存在。建设部政策研究中心课题组也公布报告，称“泡沫之说不成立，中国房地产金融危机尚无迹象。”
具体到上海楼市，“健康派”认为“投资也是有市场的表现，并不一定代表楼市不健康。”况且上海的高价房主要集中于高档社区、高档楼盘，主力购买者为境外人士，与普通百姓关系不大。
而对于“境外买主”，谢国忠的解读是：中国正在以不断上升的价格将上海的房屋出售给海外的中国人，这弥补了石油价格上升对中国经济的影响。但上海房地产价格对石油价格比例的极限变化“将威胁到当前投机泡沫的稳定性”，恰是“显示调整时间点即将到来的关键”。
多种因素影响未来房价 房市暴利将难以为继
由于房地产在投资端和消费端都是高负债的典型行业，加息必然对房地产的供给和需求造成双向挤压。这对于投资房地产而言，是个重大变数。而在基本面之外，未来房地产的短期“钱”景，直接取决于对于后续加息的预期和微观环境。
影响短期内房地产走势的主要因素有三：一是基本面因素。中共中央政策研究室宏观司司长李连仲日前在“中国房地产业权威高层论坛上”说，宏观调控已取得较好的阶段性成果，今年三季度的GDP增长9.5%，预计全年为9.3%，明年经济增长达到8%至9%没有问题。这对房地产业来说是个不坏的消息。但同时，经济研究人士普遍认为，明年的财政政策将会由积极调整为稳健；投资结构将继续调整，房地产业不在国家鼓励社会资本进入的六大产业之列。这对于资金需求海量而融资渠道单一的房地产业而言算不上是好消息。
二是对于后续加息的预期。无论是房地产开发商还是个人投资者，利率高低直接影响投资收益，即便是一次性付款的投资者，因为利息对于接盘者的影响，也必会溯及投资者。舆论普遍认为在连续8次降息之后，国内现已进入加息周期。10月29日起基准利率上调27个点对于投资者影响尚不大，个人投资者月付增加不过一两百元。不过，如若进入缓慢增加的加息周期，贷款投资者就会产生“冷锅煮青蛙”效应。
经济学家吴敬琏说，从经济发展趋势看，当前利率还是太低。他特别提醒一个被忽视的重要改变：央行在加息的同时已把商业银行的贷款利率上限放开了，商业银行的利率形成机制发生了很大改变。央行的基准利率只决定商业银行从中央银行融资的成本，开发商拿到贷款的最终利率由商业银行而非央行的基准利率决定。换句话说，即便央行不再加息，开发商的贷款利率由商业银行根据不同的风险程度而调高是完全可能的。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲研究员指出，负利率的最大影响在于它会改变生产者和消费者的市场行为，如果利率不与居民消费价格指数(CPI)一起变动，就会让市场行为扭曲。而第三季度CPI环比逐月上涨，其上涨中的新涨价因素作用在不断增强，这非常值得关注。统计显示，7月至9月新涨价因素分别为0.8、1.6和2.6个百分点。市场人士据此认为，如果四季度CPI环比还在上涨，后续加息必将接踵而至。
三看微观因素。成功的投资必具备四性，即增值性、可变现性、不可替代性和稀缺性。经验表明，具备其中的两性，即可保本。具体到房地产这个投资品，应看社区而非小区，地段而非地域。社区与小区的差别在于周边有无教育、医疗、交通、消费等设施的全配套，而不只是小区的绿化率。而地段则决定了物业是否具有不可替代性和稀缺程度。
上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波认为，对于投资者而言，以下几点值得关注：
其一，任何投资都要讲求差异性，投资房产亦不例外。像股市一样，任何人买房即涨之时，已是风险积累最大之日。
其二，楼市“高位缩量”说明多空双方意见分歧加大，具有明显、至少是阶段性“顶部”特征，切忌高位追涨“吃套”。近来，在开盘中开发商采取定价“一步到位”的方式，短期内已没有多少上升空间，除非长期投资。
其三，有市才有价，楼市的供需影响房价。投资、投机客做大了“市”，但那是虚拟需求而不是真实需求，一旦形势逆转，虚拟需求就会变成新的供给。今年，上海新建住宅供应量将达3000万平方米，而需求预测则在2600万平方米左右，短期内楼市供大于求的局面已经形成。
其四，经验性数字表明，投资楼市没有10%以上的收益不算成功。巨额投资本身就有巨大的机会成本、利息，况且房地产标的和交易成本很大，而我国房地产业又还是个年轻产业，其观念折旧、设计折旧及升级换代都快。
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