《商业银行房地产贷款风险管理指引》公布一周以来,在银行业和房地产企业中引起不小的反响。据悉,虽然目前大部分商业银行还未着手编制以《指引》为蓝本的相关规章制度,但已开始以《指引》指导工作
旨在提高商业银行房地产贷款的风险管理能力,引导商业银行有效识别、衡量、监测和控制房地产贷款风险的《商业银行房地产贷款风险管理指引》公布一周以来,在银行业和房地产企业中引起不小的反响。据记者了解,目前大部分商业银行还未着手编制以"指引"为蓝本的相关规章制度,但都在认真学习"指引",从中领会指导工作的新规定。
项目资本金比例要求更严
"指引"是银监会成立以来发布的第一个针对具体行业贷款的文件,也是继去年6月央行121号文后,金融监管部门又一次发出加强房地产贷款监管的重要信号,表现出监管层对房地产领域风险的高度重视。
"指引"出台之前,央行和银监会对房地产贷款业务的审查标准以是否符合原有贷款程序为主。121号文发布后,国家对房地产开发建设的宏观政策发生了较大的变化,而相应的房地产贷款政策也要作出改变,必须出台相关的具体细则、执行办法等。"指引"为商业银行从事房地产贷款业务、管控房地产信贷风险提供了操作细则,并对风险管理和考核标准进行了量化。因此,"指引"可以看作是央行121号文等一系列政策措施的延续与细化。
对比之前的121号文不难发现,"指引"有一个明显不同的地方。121号文中规定,房地产开发企业申请银行贷款,其自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30%。而"指引"作出了更为严格的规定,明确商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。
但是,令银行和房地产企业疑惑的是:35%的新要求是否意味着121号文中的相关规定将自动失效呢?对于121号文和"指引"的关系,尚未见到监管层的解释。不过有一点是可以肯定的,银行对房地产企业项目资本金的要求将更为严格。
50%比例规定略显宽松
"指引"最为公众关注的,是给出了50%和55%两个偿还比例。"指引"规定,商业银行应着重考核借款人还款能力,应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。业内一些专家认为,这两个比例可以有效控制借款人因收入问题而无法还贷的风险。
但据记者了解,虽然关于支出收入比例此前没有统一规定,但许多银行内部已经在贷款审批中将50%作为可接受的上限。而房产经销商也大都会提醒买房人,在开具个人收入证明时,务必将预期月还款额控制在月收入的50%以下。借款人为了顺利通过银行审批,常常按月还款额倒推出应填写的收入,这样就极有可能虚增收入。有些单位对此一般"睁只眼闭只眼",而银行最多只是以抽查方式,打个电话问一下,似乎也没有什么控制这方面风险的更好的手段。
另外,业内人士认为,50%的比例规定也略显宽松。据介绍,目前银行个人房贷的坏帐率相比其他贷款而言是最低的,但真正的风险一般在发放贷款后3到8年间逐渐释放。现在的住房贷款申请人一般都是年轻人,银行只能按借款人贷款初始时的收入评价其还贷能力,而贷款期限往往长达20至30年。在当前就业竞争激烈、职业流动性大的情况下,仅以一个比例很难全面体现贷款风险程度,更何况这个比例还存在真实性风险。
当然,监管部门出台这个"指引"并不是为了抑制个人住房消费,而主要是为了控制银行的贷款风险。但依靠比例控制,似乎还不能从根源上控制银行住房贷款风险。
"土地储备贷款"有待细化
"指引"特别提出了"土地储备贷款"概念,并将土地储备贷款区别于房地产开发贷款,明确土地储备贷款是"向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款,土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构"。
近年来,随着我国土地使用制度改革的进一步深化,政府为加强对城市土地市场的集中管理,在全国逐步推广政府土地储备制度。土地储备中心的主要职责是代表政府统一收购需要盘活的土地,成为土地一级市场上供应土地的唯一渠道和机构。
尽管商业银行实践中已经在经营土地储备贷款,但至今为止各类规范性文件,包括部门规章均未对"土地储备贷款"进行明确规定。"指引"从提醒商业银行关注土地储备贷款风险的角度,在"土地储备贷款的风险管理"部分对商业银行发放土地储备贷款的风险点作了专章规定,并要求商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户,加强对土地经营收益的监控。
但是,或许是政府土地储备制度在我国还处于刚刚起步阶段,缺乏可参考数据,因此,"指引"只对土地储备贷款提出一般性的风险管理要求,而没有对贷款期限、比例、贷款方式等作出具体规定。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：朱莉)
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