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从33号到4号 是阳光工程还是亡羊补牢？ |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-3-22】【关闭】 |
作者:房乐章 靳薇
4号令出台后市场众说纷纭，总结看有两种说法：
一是认为这是个比较彻底的关门文件，可以实现土地入市交易的阳光工程；
二则对其作用产生置疑，认为4号文件是一个亡羊补牢的文件，可能于事无补。
面对种种分析和猜测，本市国土资源与房屋管理局土地出让处副处长靳薇代表局长苗乐如在本刊顾问年会上就4号令出台背景和初衷做了恳切发言。
■应从历史的发展看待33号和4号文件
回顾一下33号文件出台前的情况。当时从全国范围看，招拍挂出让占经营性用地供地比例为15％，对全面执行了招拍挂政策的杭州模式国家各部委的看法并未统一；从北京市情看，2002年年中时，本市房地产投资占固定资产投资的比率已达到57％，为保证全年GDP两位数的增长，房地产投资的拉动作用一段时间内不能削弱。而当时市土地储备中心建立不久，社会各界对土地收购储备工作并未完全认同，新的机制、机构能否顺利衔接存在疑虑。
招拍挂制度的建立是一场土地使用制度的改革，意味着利益的调整和政府职能的转变，北京市房地产形势自1998年转暖后一直比较好，在旧有政策下，众多开发商已与土地方达成了转让协议，同时，新制度要求调整本市原有的固定资产投资程序，程序的调整将带来一些政府部门的职能调整，而这些调整不是一、两个月能够确定的。此外，当时国土部11号令和其他部委文件存在着不衔接的地方，使得地方管理部门不好协调。
应该说33号文件是在当时背景下，各种利益权衡和各部门协商的现实成果。它标志着本市全面实行经营性用地招拍挂制度。
随着时间的推移，4号文件出台的形势要比33号文件时好很多。一是通过一年半的实践，各部门基本共同认识到33号文件所开口子过宽，很多口子应该堵上；二是土地储备机构和政策体系基本建立。一年半中，各区县纷纷成立了区县土地储备分中心，本市土地储备机构已达19个。完善了13个配套政策文件，入市交易的政策基本完备；三是一年半中，土地储备工作进入实操阶段，目前储备中心和分中心纳入收购储备和土地一级开发的土地54宗，土地面积约2500公顷，这些土地将于今后几年陆续实现供应能力。四是由于房地产形势好和预感今后政策从紧等原因，2002年、2003年本市土地出让市场供应充足，已经成为进一步调整土地政策的时机。2002年全市出让国有土地约3417公顷，比上年增长约33％，2003年全市出让国有土地约4670公顷，比上年增长约37％；五是中央政府提出新的发展观，要求实现经济的平稳、健康、持续发展，面对我市几年来房地产持续走高的局面，也要求全面贯彻招拍挂制度，增强政府对土地一级市场的宏观调控能力；六是2003年全国招拍挂出让占经营性用地供地比例上升到将近30％，上海、重庆以及浙江、江苏等沿海省份均已全面执行了招拍挂制度。国家治理整顿领导小组要求对33号文件进行修改。
在此背景下，加之将历史遗留问题的处理意见另行制定，4号文件比较顺利地出台了。应该说，4号文件将绝大多数口子堵上了，但还是保留了一两个口子，相信随着土地收购储备工作的进一步深入，还会有一个封堵所有口子的文件出台。
■4号文件重在加强政府的调控力度
4号令的作用，除了入市交易制度所起到的市场机制作用、防腐倡廉作用、政府职能转变作用外，还有两点。
1、保障房地产市场平稳、健康、持续发展。随着4号文件和收购储备制度的建立，政府对土地供应的调控能力会越来越强，政府将有能力通过调节土地供应量，保证土地市场和房地产市场价格平稳。
2、对未来本市土地供应将起到巨大作用。本着诚信政府和维护良好投资环境的考虑，政府对历史遗留问题的处理采取了原则认同的态度，但是对于项目刚启动，处于委办征询意见阶段，并未批文认可的，须按4号文件执行，这类用地经初步估计约有1000至2000公顷；另外，由于转让土地，导致计划、规划批文主体不一致的，由于无力投资、导致批文过期，尚未办理土地出让的，均须按4号文件执行。
■多个配套系列文件正在拟订中
目前，北京市国土资源与房屋管理局正在加紧制订土地市场化供应的配套文件。其中包括：
1、协商有关委办制订《经营性用地流程图》，规范招拍挂出让土地、协议出让土地和土地一级开发过程中，各委办局的办理事项和衔接关系，是保证4号文件落实的措施之一。
2、深化本市土地收购储备机制研究，拟定《土地收购储备办法》。本着确保对经济发展的土地供给能力出发，研究并建立本市土地收购储备机制。
3、建立对闲置土地的日常跟踪检查机制，加大对闲置土地的查处力度。针对开发公司抢办土地出让，有可能造成土地闲置的苗头，我局准备建立对闲置土地的日常跟踪检查机制，土地出让部门根据有关法规和出让合同的约定，按时检查每一宗出让土地的开发建设情况，对于符合闲置土地条件的，依法征收土地闲置费或收回土地使用权。征用土地和划拨土地造成闲置的也要依法查处。
4、配合市发改委研究2004年土地供应计划。根据我们委托北京大学所做分析，本市商品住宅、办公用房存在供大于求的现象，经初步分析，2003年及以前办理土地出让而未开发建设的商品住宅用地约1000公顷。因此，建议对上述两类用地计划实行严格控制，配以指标管理手段。而其他类用地符合供地条件的保证供给。同时建议，今年3季度对全年土地供应情况进行评估、分析，需要调整计划的，按照有关程序进行调整。
(来源：北京晚报)
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