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闲房是租还是售？关键考虑三方面 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2003-9-16】【关闭】 |
随着不动产投资越来越成为一种时尚，京城百姓手里的房子也越来越多。手里有闲房，是出租还是出售，各家各户意见不一。为此，记者走访了放心中介其中之一的“我爱我家”。“我爱我家”认为：对于普通百姓而言，手里闲房是出租好还是出售好，关键在于考虑三个方面的问题：
第１，资金需求比较
（１）将手里房子用于出售，一般是需要一次性获得大笔资金，如孩子出国留学、买新房、买新车等情况，这时候，手里的闲房用于出售比较合适。
（２）将手里房子用于出租，一般是需要获得长期稳定的现金收入，而对每笔现金的数量要求不大，如老两口退休养老、孩子上大学的生活费、还新房月供等情况，这时候，手里的房子用来出租比较合适。
第２，打理时间比较
（１）出租房屋。房屋业主要考虑寻找承租客户、房屋装修、出租后定期收租、定期查看房屋情况、办理租赁证、缴纳相关税费、承担相应责任等，需要常年花费大量的精力与时间投入到出租的房屋上。如果没有太多的时间和精力，又不想出售房屋，也可以选择类似”我爱我家“公司的“房屋管家”业务，将房子全权委托给“我爱我家”等大型放心中介出租，由中介公司帮助打理一切繁杂事务，业主只需在家坐享收益。
（２）出售房屋。虽然业主在前期办理过户手续等问题上需要投入一定的时间、精力，但如果委托大型的放心中介来做，可以省时、省力、省心地完成交易，并且出售之后无需再为已经卖出的房屋操心。
第３，资产收益比较
以一套６５平方米的两居室为例，假定这套二手房售价约３０万元：
（１）选择出售，可一次性获得现金３０万。除去股票、债券等大风险投资途径，用比较保险的方式，以一年定期方式存入银行，一年后可获利息为４７５２元。其出售投资一年后的总资产值约为３０．５万元。
（２）若选择出租，则其前提条件是出租一年后的总资产值大于出售再投资一年后的总资产值，即本案例中出租一年后的总资产值大于３０．５万，这样选择出租房屋才比较合适。
计算公式：出租一年后的总资产值＝出租后房屋当年市场价＋出租净收益 出租后房屋当年市场价＝房屋原市场价－折旧价±市场影响价 出租净收益＝月租金×实际出租月数－相关税费 如上例中房屋假设月租金约１５００元／月，空置期一个月，则年租金收益为１５００１１，即１６５００元。年租金收益中还要减去租赁证办理手续费５０元、缴纳房屋出租综合税１２０４．５元（即１６５００７．３％）及房屋的物业管理费１０００元等相关税费，剩下为该套房屋的出租净收益（不含个人所得税），即房屋出租净收益＝１６５００－５０－１２０４．５－１０００＝１４２４５．５元。
而出租后房屋当年市场价则为３０万减去房屋使用１年的折旧费用６０００元（即３０万２％），再加减由于市场原因影响的价格上涨或下调，例如该房屋周边新建楼盘价格下降导致该房屋市场价格下降１００００元。
出租后房屋当年市场价＝３０００００－６０００－１００００＝２８４０００元（即２８．４万元）
该房屋出租一年后的总资产＝２８４０００＋１４２４５．５＝２９８２４５．５元（即约２９．８万元）
房屋出租一年后的总资产２９．８万元明显低于该房屋出售再投资一年后的总资产值３０．５万元，因此对于该套房屋而言，出售再投资是最佳的处置方式。
手里有闲房是出租好还是出售好呢？根据以上三个方面的比较来查看自己的真正需求，相信您一定能为自己的房子找到一种合适的投资理财方式。
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