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上海楼市量价齐升 中环内涨势强劲 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-10-26 9:11:00】【关闭】 |
来源：房地产时报
根据上海网上房地产的交易数据分析，今年第三季度，全市新建商品住宅市场逐渐摆脱炎夏淡季而渐趋活跃，总体呈现量价齐升的旺盛态势。
第三季度各环线区域成交比重 交易数量逐月放量，闸北嘉定领先今年7月－9月，全市新建商品住宅供应增加，成交也逐渐趋向活跃，这是传统旺季的到来、观望气氛的减退以及国庆黄金周的人气集聚共同发力的结果。三个月中，全市新建商品住宅成交总套数不断攀升，9月份全市住宅成交超过2．4万套，较7月增加近50％。从供应与成交的对比来看，8月份，全市住宅总体仍呈现供不应求的局面，但程度比7月份有所缓解，一定程度上反映出市场信心更足。
从行政区域看，以往为成交大户的浦东、闵行和普陀近来有逐周缩量趋势，闸北以及嘉定、松江等远郊区域则有放量倾向。近三个月来，各环线区域的成交比重基本维持在内环以内15％、中内环间18％、中外环间17％和外环以外50％。
值得注意的是，内环以内的成交比重有小幅增加趋势，同时中内环间的成交比重高于中外环间。三个月中，传统高尚地段与新兴高品质居住区住宅成交旺盛，如对中远两湾城的追捧，其中有前期业主为亲戚购买后期房源的亲情消费因素，这也间接反映出这些楼盘除地段优势外的综合品质确实被市场认可，从而引发中等收入家庭留居市中心的愿望更加强烈；上一波由中心向远郊的排浪式普涨行情如今悄然改变，部分区域滞涨或小幅回落，相当一部分投资者也将注意力更多地转移到中心区域来。而价格相对稍低的中内环间成为内环高价瓶颈下的首选区域。
7、8、9月各环线区域住宅成交均价图 交易品种普通公寓占据绝对份额目前，全市普通公寓、联排等经济型别墅与独立别墅三者间成交套数的比重基本维持在96．8％、1．4％和1．8％左右。其中普通公寓成交较多的区域为浦东、闵行和松江等区，联排等非独立别墅成交主要集中在嘉定、松江等地，独立别墅则较多位于浦东和松江。
经济型别墅目前所占比重还显得较低，甚至低于独立别墅，从供需两方面看都存在较大发展空间。供应方面，去年出让的住宅用地中很多为容积率在一左右的远郊地块，意味着很可能出现一批混合型项目，其中包含一定数量的经济型别墅产品。另一方面，未来中等收入家庭数量将有所增加，其中相当一部分已经有能力购买家庭汽车，从而空气清新、环境舒畅的郊区经济型别墅将成为安家置业的选择。
交易价格中环以内明显上升，嘉定松江回落价格方面，全市新建商品住宅9月成交均价较7月上升近500元／平方米，超过7500 元／平方米。
从住宅成交区域均价来看，在第三季度的三个月中，除嘉定和松江外，其余17个区县成交均价都有上升，其中黄浦、徐汇等8个区县均价呈逐月上升趋势。
黄浦、静安、浦东和青浦均价上升较为突出，尤其是浦东8、9两月的均价突破万元大关，这主要是受世茂滨江花园、仁恒河滨城等高价楼盘大量成交拉动所致；而嘉定和松江均价回落幅度也比较大，下降都在500元／平方米左右，究其原因可能是低价房源大量成交，如嘉定的富友嘉园、松江的协和海琴花等，对所属区域的均价起到了“稀释”作用。
从环线区域来看，9月份，由中心向远郊的四个环线区域的住宅均价分别为12762 元／平方米、9925 元／平方米、6879 元／平方米和5363 元／平方米。第三季度，内环以内与中内环间的住宅均价都在上升，尤其是内环以内的均价逐月稳步上扬，物业显示出很强的保值增值能力；中外环间与外环以外的均价都比较稳定，单月波动基本不超过200元／平方米，价格正在进入平台整理期，预计后市将以平稳走势为主。
(作者：徐苑)
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