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厦门:业内人士纵论二手楼市与中介业 |
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二手楼市四大看点
特邀嘉宾
●厦门市房地产交易权籍登记中心
转让评估科科长 柯温良
●厦门市房地产中介行业协会
秘书长 王太谷
●厦门中原联合地产代理有限公司
董事长 王华
●21世纪不动产厦门区域分部
总经理 侯凯
●豪斯房屋中介联盟
总经理 王东
●厦房置换
副总经理 陈俊杰
一个热点
市场行情看好柯温良：近几年，我市二手房市场呈现量增价涨趋势，二手房成交量从1999年开始，几乎每年都成倍增加，从1999年至2003年，成交量分别为：750宗、1950宗、4300宗、7660宗、11600宗。二手房占市场总量在近四年增长了十倍，从1999年的4.6%上升到2003年的47%。二手房价格从1999年的2000元/平方米左右，上涨到2003年底的3000元/平方米左右，保持在一个较合理的区间。根据调查，购买二手房的业主，绝大多数为自用，真正属于有效需求。二手房市场活跃，促进房地产二、三级市场联动，对房地产市场健康发展起了极大的作用。
今年上半年我市二手房市场行情延续去年行情，成交量比去年同期又有所放大，二手房的价格与新建商品房价格关系较紧密，有些区域商品房价格上升较多，二手房价格也跟着涨，如前埔小区等，由于存量房增多，加上本市居民二次置业，多数需出售旧房，再购买新房，二手房价格与商品房价格相比二者相差较多，相比较而言，购买二手房较为经济实惠。预计下半年二手房市场将延续上半年行情，二手房的成交量占整个市场比例逐渐增大，这也是一个较成熟房地产市场的体现。
近期我市商品房销售趋缓，不像年初异常火爆，这是属于正常情况，因为市场行情是不可能一直保持火热状态，也需要一个缓冲过程，另一原因是受国家宏观调控大气候的影响，致使部分购房者持币观望，但整个商品房市场价格依然没有降低，新推出的楼盘价格定价也在高位，好楼盘一样抢手。许多开发商持乐观的态度，看好后市，没有降价的心理。因为岛内可供开发的商品房用地减少，短期供不应求，岛外商品房价格增幅也不亚于岛内。近期又有几块商品房用地将公开挂牌，因近期商品房用地较少，预计公开挂牌的商品房用地成交价格又将不低，可能又会刺激房地产市场的上涨行情。
王太谷：今年上半年厦门二手房成交量延续了近几年来的上升趋势，已超过新建商品房成交量的50%。2004年第二季度二手房市场的交易量再一次创出新高，达到48.95万平方米。另外二手房的价格水平相对于一手房还是比较低廉，在2002年来说，平均价格每平方米低近1500元，住宅平均每平方米低近1000元，而在2004年二季度平均价格每平方米低了2000元，住宅平均每平方米低近1800元。当然这不排除统计中部分交易有意报低价来避税。但房改房、普通住宅交易税收上优惠，交易手续的进一步简化，交易时限的缩短，金融政策的扶持，对二手房市场的发展都起了一定的促进作用。
陈俊杰：近几年二手房市场高速发展，不管是消费观念还是交易量都有一个质的飞跃。受国家宏观调控政策以及随之带来的消费心理波动的影响，今年上半年厦门二手房市场进入了一个调整期，在放缓中夹着波动，这是厦门房地产稳定发展的前兆。对于任何一个市场，长远看暴涨暴跌都不可能也不应成为主流。鉴于厦门优越的居住环境和土地资源的稀缺性，整个二手房市场将进入一个稳步发展的阶段。
王华：今年上半年的二手房市场的行情及交易特点还是比较符合市场规律的，交易量或成交价格有升有降。近期的二手房市场交易量萎缩，价格并未波动过大。纵观近几年的二手房市场走势，每年的6、7、8月份是处于交易的淡季，一般的二手房交易量都会呈成交量减少的状态。不论是从历史的规律，还是现在厦门房地产的发展情况看，下半年的二手房走势将会在低迷过后，迎来一个新的交易高峰。
王东：尽管关于厦门房价涨落、炒房团、加息以及对地产中介业不规范行为等的讨论一直也没有停止，但是，厦门的二手房市场依然稳步攀高，持续升温。今年第二季度，厦门二手房市场面积交易量、交易金额分别比上一季又上升了26%、21%，供需两旺仍是今年二手房市场的主流。
一个焦点
行业良莠不齐
柯温良：近几年我市二手房市场活跃，几乎所有二手房买卖都是通过中介机构介绍成交，中介机构所起的作用功不可没。我市中介机构从无到有，从零星个人行为发展到现在拥有数家有品牌的连销经营中介机构，也是一个逐渐完善、成熟发展的过程。厦门中介行业要进一步规范中介行为，提高中介人员素质，树立中介机构品牌，取得消费者的信任，仍然要依靠中介机构及中介代理登记制度推行，更需要市场各方努力。
王太谷：近年来伴随着厦门二手房市场发展的良好势头，涌现出一大批房地产中介机构。据市工商部门的不完全统计，目前在企业营业执照中经营范围有涉及房地产咨询、代理、租赁等方面的中介机构超过500家。在房产主管部门备案，具备市房地产经纪资质的有200家左右。目前从事房地产经纪服务的既有个体工商户、私营企业，又有与政府部门脱钩改制后成立的有限公司，也有隶属于国有大型集团旗下的股份公司。他们的规模相差悬殊、人员素质良莠不齐、内部运作机制千差万别，行业规范与自律的难度很大。
目前行业里存在着一些问题，如恶性竞争、客户或业务员跑单、业务人员素质差流动性大等，而收费问题是其中比较突出的。《福建省房地产中介服务收费管理办法》对中介费的规定非常明确：买卖双方收费合计不超过合同成交价的2.5%，独家代理的，买卖双方收费合计不超过合同成交价的3%。但这一收费标准市民普遍觉得太高了。因为中介服务没有硬性标准，带客户看了套房子，只要客户最终买了该套房子，就收取2.5%的费用；实现买卖双方的沟通，达成买卖协议，也收2.5%的费用；协助办理贷款、完成产权过户手续，还是收2.5%的费用。一样执行2.5%中介服务费标准，对于正规机构，标准是合理的，而对于非法机构，标准往往成为暴利。以正规中介机构的服务标准对抗黑中介的疯狂打折，哪一个最终能占上风，就看客户对中介服务水平的认识和要求。
陈俊杰：二手房市场的高速发展随之也带来了中介行业的繁荣，但是这种快速式的繁荣夹杂着很深的隐忧，导致整个厦门中介行业多、杂、乱、市场资源分散的现状。厦房置换与专业的二手房网站合作，搭建信息交流平台；与二手房交易按揭中心合作，办理交易后期手续，优势互补，强强联合，使服务更专业、安全、快捷。
王华：如今，越来越多的人加入中介行业，带来的是更多的差异性服务，这也将为客户带来更大的收益。当然这些人当中还是有一些“鱼目混珠”者，企图在现在的市场中，不经过正规的服务，来获取不正当收益。因此，行业的竞争是有实质性意义的，只有行业处于一种良性的竞争状态，广大消费者才能达到更广泛的收益。中介行业的经营者及客户应当致力于长远的利益，断不能为眼前短浅的利益所诱惑，搞砸整个行业。
王东：迅速发展的二手房市场成为一块被普遍看好的大蛋糕，于是满街中介店遍地生花，迅猛发展，然而其中鱼龙混杂，良莠不齐，加之相关的法律法规不健全等等，造成消费者对地产中介业的整体认可度越来越低，这样也就为我们从业者以及相关的政府主管部门，提出了如何进一步规范地产中介业的发展这样的问题。
近几年，由于进入中介行业的门槛逐渐放低，开中介公司从需5个持证经纪人到先开公司再审批；注册资金从50万元逐渐降至10万元；注册条件放宽松后，每年都有不少房地产中介公司注册开业，但相应的规范管理却没有进一步完善，于是一些中介公司既无从业经验，又无先进的经营管理模式及员工培训机制，经纪人素质参差不齐，操作缺乏规范，再加上无证或无资质的公司个人从事房地产中介服务比例也不小，有的甚至在自己家中或储藏间挂牌经营中介店。整个市场秩序受到严重的影响，造成行业的低水平和无序发展。
侯凯：厦门市房地产中介行业服务机构众多，规模大小悬殊，且从业人员素质参差不齐，购房者所获得的服务质量不一，致使行业机构和从业人员的对中介业的看法和认识不一致。同样，因为房地产中介行业进入的门槛低，导致业内大量无实力、专业水平低下的公司凭借低价进入市场，恶性竞争，影响了行业的健康发展，也影响了本行业的信誉，使得正规公司的合法权益得不到保障。
机构执业不规范，造成房地产中介机构从业人员流动性强，挂靠执业的多。同时多数机构的人员进出管理制度、员工培训制度及学习制度、员工奖惩制度、档案资料管理制度、风险资金管理制度等不够健全，难以形成企业凝聚力、竞争力和持恒力。
一个难点
“黑中介”屡禁不止
陈俊杰：有关部门整治“黑中介”对各大品牌中介、正规中介是一件好事，但是单纯一片的打黑喊杀对整个行业的负面影响非常大，连带了主流的正规品牌中介。“打黑扶优”是市场发展不可缺少的两面，我们在打黑的同时也应当重视正面的引导，各品牌中介、正规中介、媒体、社会各界应当站出来，引导市场的良性发展，共同规范和繁荣二手房市场。
王华：现在中介行业中有许多“鱼目混珠”机构存在，消费者对行业不熟悉，对是否正规中介的判断有限，这将会导致消费者的利益遭到损害，破坏行业的诚信，促使二手房行业逐渐走向没落。因此，近期处理“黑中介”是很有必要的。
为了行业的健康发展，我认为厦门应该提高从事二手房行业的门槛、加强对不良中介机构的整治；广大消费者增强自我保护意识，购房或卖房时应该到有资质、有品牌、规模大、有实力的中介机构中去；从根源上铲除黑中介赖以生存的土壤。
侯凯：“黑中介”的存在对房产中介行业信誉造成巨大的损失，尤其是对品牌机构，因此我们对有关部门整治“黑中介”的行动表示赞同，同时也愿意为消费者提供正面的服务展示。21世纪不动产近期正在广泛开展诚信服务的活动，提出了众多技术层面的诚信服务措施。
一个亮点
中介规范有望
王太谷：房地产经纪业务，是一种社会经济中介服务业务，提供的是向房产买卖双方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。一个没有房地产专业知识、没有房地产经纪从业资格的“经纪人”如何能确切地了解所交易房产的情况，为买卖双方提供专业服务？一个没有足够资金保证、没有足够专业人员、没有房地产经纪机构资质的机构，如何为动辄数十万的买卖合同承担应有的义务？诚信中介，要主动接受政府主管部门、行业协会、社会监督机构的管理及监督。在取得房地产经纪资质的前提下，一是规范执业流程及合同文本、发展企业品牌战略，二是增强行业内部交流、加强行业自律意识，接受行业规范约束，三是自觉接受监督机构、媒体、市民的监督。
2002年9月厦门市房地产中介行业协会成立，有力地促进了房地产中介行业的规范化经营。近两年来，协会在加强自身建设、健全组织机构、组织行业培训、进行机构资质初审和年审、制订新的规章制度和增强执业规范、中介经营场所公示规范化、发挥协会桥梁纽带作用等方面做了许多工作。
王东：6月份全市二手房市场成交总件数1405件，扣除非中介公司成交部分，分摊到全市近千家大小中介公司，其僧多粥少的局面显而易见。那么，如何使二手房市场的管理更加规范，如何提升中介公司的竞争力，如何提高中介公司的服务意识等等，除了中介行业的加强素质、管理等外，更重要的是政府相关部门要制定切实可行的措施，规范和扶持房地产中介市场，保障合法经营者的权益，如（1）无证无照经营者应核定时限补照，并加大处罚的力度。（2）提高中介公司的注册门槛，加强监察和审核的力度。（3）目前房产中介公司的资质分级制度，消费者不了解，行业协会应该对市场上房产中介公司的资信等级进行评定，评定以社会信誉度、营业额和注册资金为评定标准，定级公布公示，让消费者明明白白消费。（4）实行中介人员挂牌上岗制度。让全市数千中介从业人员在朝夕之间取得房产经纪证并不现实，可否实行所谓挂牌上岗，即行业颁发的上岗就业证，人事资料在中介公司备档，中介公司自行培训，培训完毕由中介公司向行业协会申请上岗就业证，如中介人员出现违反职业操守的行为，可由中介公司向行业协会备案，让中介从业人员自觉规范自身操作行为，从业人员的自律才是维护房地产中介市场的声誉的关键。
目前，南京在中介行业实施了信用保证金制度，中介公司向经纪人专业委员会交纳2－5万元不等的信用保证金。这一制度虽不能改变目前行业现状，但能起到一定的制约作用，提高房产中介公司的违法成本，是利用经济规则规范中介活动的有效手段。这种方式是否可为信用危机的厦门房地产中介市场所采用？
近二三年，外来品牌公司及本土品牌公司随着市场的发展，逐渐建立起一套符合自己发展的经营管理模式。一个成熟的市场不应该仅仅只是几家中介公司注重品牌，而应该是整个二手房市场注重品牌，注重行业的服务意识，只有所有从业中介公司都加强自身的规范建设与品牌建设，才能真正提升二手房市场“诚信、规范、服务”的整体形象。对于客户而言，便捷快速的服务、信息平台的展示、营销网络体系的锻造等，才是房地产中介公司品牌形成和成熟的标志，厦门房地产中介品牌的建设任重而道远。
侯凯：行业的健康有序发展首先依赖于中介机构自身素质的培养，合格的中介机构首先是对公司信誉的培养。成熟市场中，一般由行业协会等行业自律组织、独立资信部门对中介机构进行评定。其次是公司实力。实力是服务能力的保证，它体现在公司营业面积、装修布局、办公设备、经纪人数量等，还有一个非常重要的就是服务网络。
二手房市场的活跃，对厦门房地产市场整体的健康发展起了极大的作用。文/本刊房产组整理 (厦门日报)
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【网友评论】
 评论人：柯婧 时间：2004-10-3 10:21:00
星 级： Email：往往万万。3合乎
还不错！
哈哈哈 |
评论人：曾璇 时间：2004-10-3 10:19:00
星 级： Email：后果感；欧文；哦
你是个``````````` |
评论人：jacky lai 时间：2004-8-30 20:05:00
星 级： Email：[email protected]
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