|
张宝全：小虾难掀大浪 “温州购房团”不可怕 |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-4-21】【关闭】 |
2004年4月21日
去年就听到了各种各样关于温州炒房团的说法，很多人将上海、杭州、宁波去年房价大幅上涨的原因归咎于温州炒房团的大举进入。最近南京等城市纷纷下达了针对温州炒房团的禁令。
一个城市房价是由市场供需来决定的，房价的突变意味着市场发生了某种变化或者出现了潜在的改变供需的趋势，决不是所谓游资的进入。我个人认为，炒房团根本不可能把一个城市的房价翻一倍。
小虾难掀滔天巨浪
在去年，国际金融和资本市场发生了重大的变化，持续低迷的股市从去年下半年开始逐步反弹，国际股市上涨了60%以上，而国内股市也随之有了很大的反弹，许多饱受套牢之苦的游资终于解套，并且因为这个赚到了钱。由于担心股市再次发生变化，他们将资金撤出了股票市场，开始寻找新的投向。同时，由于担心经济过热引发的通货膨胀，其他持币待购的模糊消费者开始寻找投资机会，新一轮的投资热兴起，他们将目光转向了房地产领域。
这就使城市中的供需关系在短时间内发生了改变。需求可能因为利好消息、政策变化等等在短期内迅速形成，但供应却不可能，一定会有一个供应周期。房地产项目从立项、开发到产品推向市场至少需要半年到一年的时间，上海、杭州、宁波等城市房价的上涨，就是因为短期之内供应没有跟上需求的变化。
游资选择这些城市，主要是因为它们是经济发达的中心城市，或者具有很好的文化、旅游投资价值，在这样的城市里，买方不一定是本地消费者。比如杭州自然景观特别出众，又是省会城市，很多企业都愿意在那里占个地方；而宁波则是重要的港口城市，经济也很发达；它们都可能成为未来非常重要的经济城市。这也是游资看好这些城市发展空间的重要原因，这是资本追逐利润的本能，不是游资进入使房价上升，而是游资看到了上升的空间才会选择进入。
在同样条件下，北京房价没有发生太大的变化，这主要是因为北京前一段时间供应量的增大，包括“南军北伐”所带来的。很多人担心这种增加会使供大于求从而带来房价的回落，但事实上并没有出现这种情况。北京的例子也就说明，只有供需关系发生变化才可能影响到房价，和游资无关。
总之，从现在开始，像去年上海、杭州、宁波出现的房价翻番的状况不可能再出现了，因为影响到供需关系的潜在原因已经被释放掉了，新的平衡已经建立起来，而打破这种平衡的因素，目前还没有出现，并没有所谓的“游资神话”。
神话是被炮制出来的
游资的神话是被谁造出来的？我认为和地产媒体的竞争有关。由于地产业是城市经济的热点，所以地产媒体也就在媒体市场中有了举足轻重的地位。但地产业不像娱乐业，不是一个能天天出新闻的地方，因此为了吸引眼球，地产媒体就把个别现象扩大化，制造出了所谓“神话”。那么为什么选择温州而不是其他地方的炒房人呢？温州人遍布中国的各个城市，哪个城市有更好的投资机会和发展空间，他们就在自己的一套信息网络里迅速传递信息，而在另一方面，作为异地的投资人，担心自己势单力薄，这也使得他们团结起来，这就使得大家感觉仿佛游资市场上活跃的都是温州人。
游资并非洪水猛兽
游资进入市场好不好？我认为还是有很多好处的。游资在整个房地产市场中所占的比例是很有限的，它们现在也就占市场的3%到5%吧，是房地产市场一个很好的润滑剂和补充，可以活跃我们的市场，也可以化解一部分地产市场开发的风险。同时，游资的进入，也使一些模糊的边缘消费者变成了有效消费者。
很多人担心游资在具体操作上会爆炒房价，我认为不是。游资很少是在消费端进入，它主要还是在开发端进入，让发展商让利批量卖给它，然后再找代理商帮他卖，实际上是把利润进行适当的瓜分，开发商获得批发利润，游资获得零售利润而已，和整个房价市场无关。
因此，把游资视为洪水猛兽，我认为是一种非市场化的看法，而政府对这方面的判断和相应政策的制定，也很难认为是建立在市场基础上的，这是值得我们检讨的。
(来源：中国经营报)
|
| 欢迎大家到"找房子你我他"畅所欲言！
|
『
关闭窗口 』 |
相关新闻
· 温州购房团全国出击受限
· “温州购房团”瞄准郑州商铺
|
|
|
