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买二手房光看表面是不够的！ |
| 【打印】【推荐给朋友】【时间：2004-3-23】【关闭】 |
本报曾多次接到购房人投诉其所购买二手房在住了不久就遇到了这样、那样的设施、结构问题。其实，设施老化、结构变更在购房者实地看房时是能够发现的，如果购房者不满意房产的现状，大可以放弃买这套房产的计划。当然，还有一些房屋本身的质量问题不易被购房者发现，或者说购房者忽略了某些情况。这些问题会给购房者带来经济损失和安全隐患。
刚买的二手房遇到拆迁
花四五十万元或七八十万元买套二手房，没住几年，房子就要拆迁了，且不说再次置业、搬家有多么的不便，就是拆迁补偿款能否与当年的购房款持平，也是个未知数。
记得年前，记者曾经见到有几家房地产中介公司正在代理一套位于中兴路附近的老式物业(总建筑面积是128平方米)，房主要价72万元。而据记者了解，这一地区这两年都将要拆迁，如果有人买了这套房子，将来新房主会损失一大笔钱，因为中兴路地区拆迁时，补偿款还远远没达到这样的单价。
许多人认为，仅有老式平房才会拆迁，不买平房就能避免这一问题了。其实不然，现在社会的快速发展使很多多层、高层的楼房也存在拆迁的可能。例如：大家都知道，邻近共和新路两边的小区，因为处于百米绿化带的规划范围内，在前不久就遇到了拆迁问题。所以，二手房的买主在购买房屋时，一定要考虑房产是否面临着拆迁的问题。
那么，如何避免购置有拆迁可能性的二手房呢?首先，在一两年内会被拆迁的房子，一般在各区的房地产交易所(中心)能够查到，而已列入拆迁公告的房屋，房地产交易管理部门将不予办理过户。另外，购房者还可以向所在区县房地局的拆迁科咨询相关情况。其次，有些地方5年，甚至10年前就被列入规划，但是因为种种原因，至今未拆迁。据业内人士介绍，房地产交易中心是允许这种情况房子进行买卖的。而为了避免买到这样的房子，购房者不妨到当地派出所询问一下这里的户口是否已被冻结，要知道，冻结户口的房屋早晚是要被拆的。另外，还有一些规划中要拆迁的房子在房地局没有记录，当地的户口也没被冻结，那么就需购房者关注一下上海的整体规划了，有机会参观一些规划展。
买旧房前，了解它的修缮历史
许多购房者在看房过程中，都会发现房屋刚被简单装修过。这当中有些是房主粉刷的，有些则是房屋中介派人修缮的，目的就是尽快地促成交易，并能卖个好价。其实，这种粉刷往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷，比如，墙壁上的裂缝、天花板渗水的水印和返潮发霉的痕迹。再比如，顶层房屋是否发生过漏雨现象，底层住户是否多次出现下水道淤堵，都是无法通过简单看房得知的。一位中介公司的经纪人告诉记者，有些购房者在交易达成并在房中居住了一段时间以后，才发现房子存在类似毛病，随后才想要找代理的中介要求赔偿，那时就晚了。
购房者应该在交易前，知道房屋的真实情况。一方面，房地产经纪人有责任向购房者明示房子的瑕疵。据了解，目前上海一些大房地产经纪公司一般都要求业务员在代理一套房子时，先要到物业地点去做实地勘查，这种实地勘查绝非走马观花，走个形式，而是详细地检查核实房屋的每一个细节，并填写一份实勘登记表。记者见到过一份实勘登记表，其中一部分为“个别因素”，包括建筑结构有无地基、墙体承重能力、不均匀沉降、墙体裂缝、墙面渗水等现象，屋面、卫生间、厨房的防水功能如何，房间的门窗、上下水、供暖、煤气、热水器、电源、电梯、消防情况。此外，还要调查房屋是否有有线电视、电话、保安监控及计算机网络。业务员在考查房屋后，要与房主坐下来，一边核对这些情况，一边填写表格，以后寻找到购房者时，要如实把这些情况告诉买主。
采用这种实勘的方式固然好，但是如果业务员的专业水平有限怎么办，房主不说真话怎么办?这时，购房者可以到当地的物业管理部门了解情况。类似顶层漏雨的现象对于物业管理公司而言，是一个重大问题，维修组一般都会保留相关记录。当然，像某一居民家曾发生过几次下水道淤堵的问题，维修部门就没有记录了。
留心被改动的房间结构、设施设备
有些房主以前装修时，对房间的结构、设施设备进行了一些改造，卖房时，还把它作为抬高价格的筹码，其实这些改造就是不安全隐患，或是被小区物业管理部门明令禁止的。有位房主装修时，把主卧与阳台之间的窗户、窗下的坎墙都拆除了，取而代之的是一个摆放工艺品的陈列柜。业内人士称，这堵墙虽然不是承重墙，但是也起到一个杠杆支点的作用，房主这么一改，阳台的承重能力就降低了。还有一些底层的住户把院子改为一个房间，并把一些管道接了出去，卖房时，房主会对买主说：“你看，多了一间房，还可以住人。”殊不知，这些改造是当地房管部门不准许的。物业管理公司的有关人士表示，公司禁止改造房屋的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电设施，非承重的墙体要改造时，需房东向所在物业管理部门打报告，物业审批同意了，才可以施工。但是，许多居民不这样做，他们做了哪些不合规范的改动，物业管理公司也不得而知。
因此，购房者遇到诸如此类的问题，一定要到物业管理部门反映一下，问问物业公司是否知道这些改动的情况，否则，一旦达成交易，待将来物业管理部门发现问题，追究起来，责任就难以区分了。
(来源：上海楼市周刊
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