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股市房市资金流“此消彼长”？ |
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作者:胡振华、刘晓云 2003年10月31日
同是我国重要的经济产业，证券业和房地产业两者之间存在着很多的共性并相互影响、作用。特别是近一段时间以来，房地产板块的极度活跃，不仅带动了股市一定程度的复苏，也使得对两者间联系深入研究的需要更加迫切。
在成熟的市场经济体系中，股票市场被称为是国民经济的“晴雨表”，股票市场对整个经济体系有着一荣俱荣、一损俱损的“神奇”作用。同时，我国房地产市场现在在很大程度上依然属于消费主导型市场，急剧的增长主要来自有效需求的释放和整体经济的持续高速增长，同时也和国家积极扩大内需政策联系紧密。
股市与房市之间究竟有着什么样的特殊关系呢？
此消彼长，不能一概而论
从现象上看，近几年股市一直低位徘徊，而房市却出现了持续繁荣的局面。两个联系密切的投资领域竟出现截然不同的状况，于是就有了股市与房市此消彼长的说法。
不可否认，整个社会资金总量有限，股市低迷导致房地产投资增加、房价上涨，这样的说法有一定的道理。然而，在股市与房市此消彼长的背后，一些深层次的内在原因更值得探讨。
首先，和股市一样，房地产市场中也不存在绝对客观公正的房价。由于信息流动的滞后、信息不对称等原因，房价最后反映的是一种滞后供求比例关系，而且这种滞后比股市还要明显。由于滞后的价格信号给大众带来的启示——同股票价格一样，楼价也不会在大多数人看跌时下跌、大多数人看涨时上涨——炒楼者会在看见房市的赚钱效应后入场，看见赔钱效应后退场。
中国房市与中国股市具有的另一种可比性是：都存有大量不可上市流通的“国有股”。股市中间的国有法人股众所周知，房市中的“国有股”是指公房、住户无力二次置业的房改房以及掌握在大量国有企业、机关、事业单位的自建房。这些非流通“股本”的存在，使得新商品房成为市场中抢手的“新股”、“次新股”，从而使得房价整体偏高，而并没有反映出市场的真实情况。
从股市现状可以看出，国有股如果上市流通，至少需要十几年才能充分消化现有的国有法人股，使市场的价格信号真正有效。因此可以推算出，按目前商品房的开发现状，房价也有长期的价格扭曲时间要度过。股市的资金在转向房地产市场过程中是不增值的，它只不过是转换了一种存在方式——只有在房地产市场自身良性运作过程中它才可能产生效益。这样的流动是规范的、有序的，而不是简单地从一个口袋流动到另一个口袋。
近期的另一个热点即是人民币升值的预期。国家信息中心经济预测部副主任范剑平指出，在国际对人民币升值预期的驱动下，国际热钱流入中国，导致房价不正常上涨。他认为股市出现持续走低的现象，上市公司的中期业绩不错，但股市一直在低位徘徊，这很不正常，这很可能是国际炒家在进场前打压了股市。这也说明股市与房市之间，还受一些其他影响因素左右。
所以说，股市与房市的关系不能仅仅用“此消彼长”来解释，必须分析其内在的资金流动机制，分析股市与房市作为投资领域各自的特点，从宏观经济的角度来把握两者之间的关系。
股市投资与房市投资风险互搏
中国的房市和股市都是“政策市”，投资者狂热的时候就是管理层收紧政策面的时候，并具有投资性、高风险、目前市场都不成熟等３个相同点。
股市的扩容和开发区的概念是相通的——城市土地不够了，往外扩充，美其名曰“开发区”。上市公司圈钱，受害的是股民。房地产公司圈地，受害的是国家。股市有涨落，房市有兴衰。股市因政策利好而大幅上扬，有人推测股市低迷时流向房地产市场的投资将回流，这将会使一路上扬的房价有所抑制甚至下跌。
股市投资与房市投资有所不同，而目前在股市与房市之间流动的资金并没有受到理智的控制，大部分投资者都比较跟风。另外，股票市场的飘摇性是资金在股市与房市之间不正常流动的根本原因。目前我国证券市场秩序混乱，太多的股市黑幕让投资者心惊，一旦有些许风吹草动，资金就会迅速流动。一位专家曾说，股市最缺的不是资金，而是诚信。在这种情况下，股市低迷就直接导致了房市的表面繁荣。
实际上，房市投资也有其内在的风险性。与股市一样，房市对于政府政策变化也很敏感。然而我国目前很多城市的规划都存在滞后于房地产开发的现象，导致房地产投资面临风险。另外，房地产行业信息不对称，开发商设置很多陷阱，虽然消费者的维权意识不断提高，但相对于开发商，消费者仍然处于劣势。房地产投资是一项繁杂的工程，涉及质量、面积、配套、园林绿化、物业管理等多个方面，任何一项都有可能影响其升值空间。
另外在房地产市场中，投资型消费所占的比重逐年上升，投资型消费所占比重的大小决定股市对房市的影响程度。房价上涨，股市因素到底占几成，还要考虑到这个因素。
房企借壳好处多多 跟进不足
如何使股市与房市摆脱这种竞争的局面实现共赢，从根本上讲是要提升股市与房市各自的发展水平，提供更为规范的投资环境。而目前，房地产企业上市也成了协调股市与房市关系的有效途径。
上市不可避免地成为２００３年中国房地产界的热门话题。深圳地产界一会儿听说华侨城地产准备上市，一会儿又听说益田地产连上市前的辅导都过了。记者在采访茂业集团的世界金融中心时，又得知他们的茂业百货正忙于上市，地产这一块则计划在百货上市成功后另外谋求单独上市。
房地产企业上市不仅可以拓宽房地产企业的融资渠道，还可以为股市的平稳和繁荣提供强有力的支持。房地产企业可以从股票市场上融资，保证项目的进度和质量，保证企业的赢利水平。相应的，地产股就会坚挺，股市的动荡也会在一定程度上得到缓解，股市与房市由此实现双赢——日前，香港股市急速回升，地产股便贡献巨大。为此，众多房企纷纷借壳上市。
目前，虽然借壳上市的公司很多，但大多没有再融资的动作。房地产企业不打开直接融资渠道，对房地产企业今后的发展必将有所障碍。
在我国，房地产企业上市之路走得格外艰辛。目前上市企业占房地产企业总量的比重很小，已上市的经营状况也欠佳，房地产在证券市场的筹资额和筹资份额都在逐年下降。虽然房地产企业上市的好处很多，但是目前大部分企业都缺乏上市条件，体现在：一方面，企业经营不规范，资金运作缺乏有效机制，无法保证长期的赢利条件；另一方面，证券市场发展也不完善，各项法律法规不健全，监管力度不够，导致一些非法投机行为频频出现。
创业板重开升势房地产证券化势在必行
中央调研组前段时间来深圳，深圳股票交易所重发新股或开设创业板已经提上议事日程，推出日期为时不远，投资渠道似乎将开始丰富。而纳斯达克中国业务拓展总监黄华国在近日也表示，中国有大量风险资金在苦苦寻求退出机制，但由于中国资本市场没有可供利用的市场，所以一直处于游离状态。他分析，中国两交易市场中，深交所作为新兴市场若开创业板，将超出传统行业，在资金涌入量、投资者信心方面占据优势，获得成功的可能性较大。若深市重开，再联手香港金融界，将给沪市较大压力。深圳地产界资深地产研究人士半求认为，如果深圳股票交易所获准开始重发新股，或者创业板开张，又或者股市开始新一轮升势，那么房市的投资地位将被股市所稀释，市场上的游资和热钱就又抛弃房市而转向股市。如若创业板设立或股市发生逆转，深圳楼价将在３个月后开始松动。
如果说，房地产企业上市是从企业这个实体角度来促进股市与房市的相互融合，那么房地产证券化就是以房地产企业的产品为媒介，来连接股市与房市之间的资金流动。房地产证券化是股市与房市相互转化、相互扶持、共生共荣的有效途径。目前对房地产证券化的讨论主要集中在房地产抵押贷款的证券化，这也是最有可能实现的。房地产证券化是我国房地产业发展的必由之路，它有利于促进房地产金融市场的规范发展，拓宽房地产业的融资渠道。
目前我国房地产金融业的发展还处于上升阶段，房地产抵押贷款对于银行来说也是风险相对较小的信贷类型。然而即使如此，银行的风险还是很大，央行１２１文件的出台以及各开发商的强烈反应就充分说明了银行对资金流出的信心不足和我国房地产融资市场融资途径的单一——这些在房地产业发展到一定程度时必将成为制约其发展的瓶颈。
考察股市与房市各自的特点，理应得出“股市投资风险大、收益也大；而房市则相反”的结论。正常的资金流动应该遵循高风险高收益的流动原则，资金在不同的投资领域合理分布；但是我国目前的现状是房市利润偏高，房价稳步上升，使得消费者的投资期望值较高；加上股市低迷，导致出现此消彼长的现象。而一个成熟的房地产市场，逐渐走向微利将是必然的趋势，资金在股市与房市之间的流动也将趋于稳定和合理。不同的投资理念、投资规模以及不同投资心理的消费者会选择不同的投资领域，股市与房市的关系也将从竞争转向互赢。
(来源：中国房地产报)
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