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2005年楼市展望 |
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楼市，送走了风云变幻的2004年，迎来充满不确定因素的2005年。对于新年的楼市，人们有着各种各样的期待。今年楼市，有哪些新的变化将要发生，有哪些新的发展值得盼望？今天我们搜罗了几个读者最关心的问题，做个大胆的展望，让我们一起期待2005年的楼市。
●2005楼市展望之一
价格，总是撬动市场最有力的杠杆，价格，总是消费者关注的焦点。经过2004年的大涨，2005年房价的走势如何，成了所有买房人和卖房人最关心的问题。
房价：走势扑朔迷离
回顾2004年的房价，可以用“怎一个涨字了得”来形容。至去年11月，官方的数字是全国涨幅为12.5%，福州市区商品房交易均价为3261元/平方米，比增6.12%，其中住宅交易均价为2938元/平方米，比增6.6%。
可是，对于今年的房价，各方的意见莫衷一是。看涨派的理由是，国家信息中心有关报告预测，2005年物价上涨压力依然很大，居民消费物价指数上涨4%。而房地产价格将与物价上涨形成互动。
房地产需求依然旺盛，以福州为例，有些项目还未开盘就订购踊跃。在福州老城区，有些还未开盘的项目均价高达5000多元，居然也被抢购一空。需求的强劲必然刺激价格上涨。
然而，看跌派的观点恰恰相反，他们的理由是：随着一系列宏观调控政策措施发挥作用，明年房价涨幅可望回落。而在福州，一位不愿透露身份的地产策划人认为，随着楼盘开发量的增大，自住型的购房者的购买力已近极限，目前购房者中，投资的比重正在扩大。而与房价不断上涨的情况相反，是房屋租金的不断下跌，一般而言，房价与租金的严重背离常常是楼市发生逆转的信号。他预测，福州楼价的“拐点”有可能在今年底明年初出现，届时大量的小户型将建成交付。因为小户型基本是投资性质的，如果投资者的转手出现困难或出租收益达不到预期目标，很可能对投资者的信心造成很大打击，从而在楼市引起连锁反应，造成房价的下行。
应该说，要想完全正确地预测和回答房价的走势这一问题，是很难的。因为经济运行中存在太多的不确定因素，谁的房价预言最准确，市场说了算。
●2005楼市展望之二
福州楼市的板块效应越来越明显。去年，金山板块、江滨板块、东区板块、五四北板块的崛起和热销，令人眼花缭乱。今年这些板块还是风光依旧？
板块：热点此起彼伏
去年因为温州炒房团的关注，东区是最热闹的板块之一，房价超常飙升，但因为市政配套、商业配套等先天不足的问题一直得不到解决，因此不少业内人士认为，这个板块今年恐怕“热度”难以保持。
老城区因为受土地资源的限制，今年除了一些旧城改造项目和小楼盘外，不会有什么大盘出现，唯一有点规模的是位于连江路西侧的一个约62亩的商住项目。但是近年来，市中心的楼盘从来是“皇帝女儿不愁嫁”，所以也无所谓“热点”。
在五四北板块，随着越来越多的楼盘进驻，这个区域的潜力和价值正日益被发掘出来，今年这里将出现一个新的大盘：三木集团的“家天下”。
最为业内人士看好的，还是江滨板块和金山板块。原因在于无论从开发规模、产品品质，还是从开发商的实力来看，这些项目都称得上是福州楼市的翘楚。其次，是政府对这两个板块的有力支持。江滨是作为福州中心城的中轴线来规划的，有政府的规划“撑腰”，开发商自然敢于大胆放心地实行自己的开发目标。如世茂外滩花园的精装修豪宅、心家泊的科技示范住宅，无不显示了这个板块的精彩，今年这个板块已呈现出向东江滨延伸的趋势。
而在金山板块，在政府的强力推动下，各类市政配套建设渐入佳境，全省最大的城市商业文化广场———榕城广场，已有多家银行、电信、超市、餐饮企业开设了营业网点。特价图书城、市二医院金山医疗中心正陆续落户金山，集各类体育设施及文艺功能于一体的金山文体中心建设大半，一期项目已投入使用。随着这些配套生活设施的完善，金山板块将仍然是人气聚集的热点区域。
在边缘区，大学城板块正逐渐形成，越来越多的楼盘正在开发，而且产品形态也越来越丰富。既有别墅类高档房，也有为工薪族设计的普通住宅，今年这个板块有可能成为福州楼市新的热点。
●2005楼市展望之三
在2005年的某一天，当你出门坐电梯，碰到楼上楼下的邻居，互相聊天时，他告诉你自己是从南平或者是国外来买房的，你千万别惊讶。今年，购房群体会发生一些变化。
购房群体：外延不断扩大
房地产策划人何建平分析，当福州市作为福建省会城市致力于成立海峡西岸区中心城市时，福州市的影响力将日益增加。自然，随着福州知名度的提升，买房的群体不再只是福州本市的，而是国内其他省市甚至是外籍人士。其实这种情况在2004年第一季度就有体现，当时温州人的进入就是一种很好的证明，因为整个城市经济发展了，地产投资行为就会紧随其后。
双安房产中介郑受新称，在2005年房价看涨的形势下，短期投资获利空间变小，资金被套牢的可能性增大，短期投资客将会减少，而长期行为不会受到多大影响。因此长期投资者会增多。
买房的人群年龄总体走低。30～40岁之间的人群会是购房的主力军，但40岁以上的购房人一般都是事业有成，也具有很强的购买力，对他们而言，买房更多地会考虑生活的便利性，二环以内的房源是他们的首选。阳光家园中介的高岩认为，买房人群中最不可忽视的是30岁以下年龄段的，这是一股新生力量，他们消费观念相对比较超前，会更多地考虑买到二环以外的新区，例如五四北或是金山等。
首次置业的人群依旧占了绝大多数，但二次置业的人群比例将会上升，能占到买房比例中的30%。二次置业者一般都属于改善型客户，他们一般都已有住房，但是还想再买一套住房改善现有居住条件，所以他们在购房时会特别注重住房的舒适度等问题。
而拆迁户作为购房的人群之一，2005年的比例也将逐步上升。随着城市旧城改造力度的加大，福州市会产生大量的房屋“拆迁户”。这部分拆迁户当中，有经济实力的将会寻求新的住房，成为二次置业者。
2005年，购房群体的理性消费水平将再次提升。人们不会再盲目地下定，而是更多地对产品价值、社区环境、居住方式等进行分析而买房。
●2005楼市展望之四
2005年福州高档住宅市场将出现豪宅和别墅的细分，豪宅越卖越贵，别墅越卖越便宜，但两种产品都将实现质的创新。今年，也许你会看到“别墅平民化”和“豪宅别墅化”这一有趣的现象。
高档住宅：创新成为主流
从去年下半年福州楼市的表现来看，福州的豪宅开发主要集中在江滨板块。依托稀缺的江景资源赋予豪宅高附加值似乎已经成了福州开发商普遍的思维模式，因此南北江滨两岸的所谓豪宅也就越卖越贵了。
当然，有些豪宅除了拥有得天独厚的江景外，产品本身的专业化和标准化建设却是为福州楼市开了个好头，其中世茂外滩花园和心家泊最具代表性。尤其是以心家泊为代表的国家科技住宅示范工程的出现，将使福州的高档住宅发展树立了一个全新的典范。另外，南北江滨沿线的一些新盘如三盛巴厘岛、美伦·浩洋丽都、海润滨江花园等都值得购房者期待。
今年豪宅建设的另一大亮点可能在于精装修房。去年世茂外滩花园推出的精装修豪宅已经让福州楼市增色不少，知情人士透露，预计今年3、4月份，江滨一带将有全新理念的精装修豪宅出现。
作为住宅顶端产品的别墅，其居住者基本上位于金字塔尖的高端消费群体，他们对生活品质有着极高要求的同时，越来越注重社区文化环境的建设。基于市场的要求，今年福州别墅产品开发走向平民化将可能是一大亮点。
业内专家预测，今年福州别墅开发量和供应量将大大增加，集中出现在快安、城门、大学城等福州近郊。这些别墅产品的品质将出现较大的创新，从别墅园区整体的居住风格看，将出现如newtown模式、中国庭院模式、街坊模式等等，都属于以人为本的居住回归，如福禄坊中国庭院式连排别墅，是这种创新的代表之一。从别墅产品设计理念看，与自然生态的结合、提高舒适性，声环境、室内空气质量、绿地生态效应等方面的要求将被开发商重视，别墅居住将实现人与自然和谐共存。从别墅产品的消费群体看，随着小面积别墅的增多，别墅总价将日趋平民化，消费群体也将从高端用户扩展到中产阶级、白领阶层。
●2005楼市展望之五
紧凑户型在今年更将成为主流产品，其在满足各种居住功能的同时，户内的空间布局将又有所创新。但市场将会揭示一个真实的小户型市场。
普通住宅：功能更加齐全
福州的普通住宅开发似乎走入一个“中高档定位”的误区，这从去年下半年楼市可窥端倪。鼓山、金山不少楼盘都引进了能带来高附加值的配套、景观等等，这使产品综合品质提升的同时，也无形中加大了开发成本，提升了房价。
业内专家认为，消除这种“中高档”化的误区在于实现普通住宅功能的回归，够用，好用，居住资源利用最大化和合理化才是最实在的。从去年底一些计划在今年亮相的新盘规划来看，开发商已经意识到了这一点。今年越来越多的开发商会根据“以人为本，居住功能回归”这一理念做出调整。
户型方面，二居室面积在70至90平方米之间、三居室的面积在100至120平方米之间的比例增大。
配套方面，各楼盘的配套将围绕主要目标客户，为其量身打造。更为实用、具有更多功能适应性的配套设施将在金山、东区等的一些后续新盘中出现，这种设施为开放性和私密性并存，与区域整体市政配套互补，实现资源的有效整合，也更节约用地。
景观方面，继续着去年“景观均好性”的理念，开发商将更注重环境资源的均享，强调日照、通风、朝向的均好，同时还注重归属领域的共享，比如独处时有私密性的私家花园；交往时有半公共性的邻里空间；交流时有公共绿地花园空间可以享用，以前只有少部分住户可以享受集中的大绿地和中心公园的现象将彻底消失。
但是，专家提醒，小户型已出现饱和症状。去年小户型又风光了一整年。从去年下半年到今年１月份，预计有6000套的小户型投入市场，加上前两年交付使用的，福州的小户型日趋饱和，小户型饱和症状即将出现。
多数小户型是以投资盈利为目的，主要表现在二手市场上的大批量小户型“次新房”炒楼风盛，一些刚开盘的小户型转眼工夫就在二手市场出现，报价高出开盘价300～500元/平方米，“有价无市”的趋势日益明显。而有关调查数据也表明，五四路、六一路、五一路等市中心已交付使用的小户型公寓“空住率”甚至“空关率”惊人。
此外，区域配套滞后问题今年亟需完善。小区的“空住率”太高、基础市政不到位、商业配套跟不上、交通体系不完善、生活配套严重滞后或失衡，不足以支撑日益增多的入住人群……一系列的问题已经在鼓山新区、金山新区和五四北出现。一些率先入住的业主开始品尝区域配套滞后所带来的不便。
●2005楼市展望之六
去年，包括万象商业广场、冠亚广场、宝龙城市广场在内的数个mall登陆福州，为福州商业地产开发带来了一种全新的理念和模式。有了这样的模式做借鉴，那些社区商业迎来春天也许是指日可待的。
商业物业：系统运营为重
也许福州从来不缺乏商业物业的开发量，但确确实实忽视了对商业物业的后续运作，以致在鼓山新区、大学城等区域，随处可见社区底商或惨淡经营、或关门大吉的场面。因为缺乏系统的运营，福州的商业地产出现有效供应不足的格局。
业内人士认为，商业物业的运作，资金链是关键。从“121文件”、“18号文”，到“指引”、降息，每一项央行房贷政策的变化都会在业内掀起巨大的波澜。商业地产更是首当其冲。2005年，资金链是否会成为福州商业地产的“死穴”？是否会有个别运营不健康的商业物业倒在资金断链面前？
有业内人士认为，今年有些商业物业开发商必须面对解决资金的问题，要想生存与发展，融资渠道必须更加多元化。
其实，对于大部分开发商来说，收回开发资金才是最重要的，因此，今年还将以出售产权的商铺居多，尤其是住宅底商类物业，这在各个楼市板块继续火热。而有实力的开发公司会逐步接受聘请专业的管理公司经营商业物业的模式，但要避免出现因出售产权，经营管理不善，造成对投资者的承诺不能兑现的局面。
Shopping-mall经营多样化是福州新商业物业的一大特点。今年福州各个新登场的shopping-mall将从规划逐步走向成型，其各自的经营主题也将凸显。一些shopping-mall以世界零售业巨头如沃尔玛、家乐福、欧倍德等为旗舰店，并引导着经营主题的定位；一些shopping-mall提出小商铺大物业的经营概念，提倡统一的管理策略和经营策略。从目前福州几个shopping-mall的定位来看，未来将出现以百货购物、建材家居、娱乐休闲等三大方向的mall形态。
●2005楼市展望之七
2004年，留意二手市场的人都会对二手房的“高价位”印象深刻，这种现象，2005年还将继续。
中介市场：品牌竞争时代
记者在采访中，中介人士无一例外地表示，2005年二手房还将随着一手房价水涨船高，上涨的幅度从10%到15%，甚至在一些市中心成熟的社区，二手房价将会与一手房价相差无几。
而在二手房市场，次新房的比例将大大增加，2005年将会占到二手房市场的30%，这也将二手房的标的再次提高。以后在中介房源中15万的房子将很难看到，而30万元以上的房源将随处可见。
对于二手房的这种价格“虚高”，不少人表示惊讶，甚至有人认为会“有价无市”。对此，双安房产中介郑爱新称，二手房价在上升，这是不争的事实，由于一些卖主受一手房价的影响，往往为自己的房价拟了一个较高的心理价位，结果造成看房的人多，成交率却往往不高。因此，中介每成一单，都要耗费许多精力，往往是劝了卖主降低房价又劝了买主耐心等待，两头都要做工作。随着2005楼市的良好发展，这种情况将继续考验中介人士。
虽然如此，但二手房的成交量依然很大。南新房产中介的杨缶剑称，单单从2004末的最后两个月来看，成交量就大大超出预期，而这种火爆的局面还将在2005年持续下去。
面对二手房市的发展，2005年中介行业将进入一个品牌竞争的时代。2004年，1200家中介店面的数量让人们看到这个行业的迅猛发展。这个数字，2005年还将会增长。大的中介将继续将其连锁店网点布满，一些国内外知名中介品牌看好福州的中介市场，2005将会择机而入。
因此中介行业将进入品牌竞争的时代，比拼实力时候开始了。最突出的表现，便是中介人才之间的竞争，好的人才将是中介行业之间最为渴求而又最为难得的，一些大的、规范的中介将会吸引和留住好的中介人才。而中介自身素质的提升则在2005年成为当务之急，阳光家园房产中介的高岩称，2005年中介行业将真正朝着企业化的运作机制进行。当然，随着竞争的激烈，有人欢喜有人忧，有人获利有人亏损的现象也将在中介行业中频繁地上演。
●2005楼市展望之八
随着房地产市场的成熟，物业管理，这个中国的新生事物，已经越来越被中国人所认识。现在业主们最关心的，就是自己住上新房子好房子以后，能否享受到规范的物业服务。
物业管理：渴望规范经营
今年在物业管理界最可能引起震动的是《福建省物业管理招投标管理办法》的出台。据福建省物业管理分会秘书长陆木炎透露，这个管理办法近期就可公布。
物业管理企业必须实行招投标，是国务院《物业管理条例》规定的。但是因为地方配套实施细则一直未出台，影响了这项工作的进展。特别是因为没有规范，暗箱操作和业内恶性竞争等违法违规现象时有发生。陆木炎认为，管理办法出台后，招投标评审组成员选拔的公正性和成员本身的权威性是保证杜绝各种违法违规现象的关键。省有关部门将在这方面严格把关。
今年另一个可能令业主和物管企业普遍关注的是业主与物业公司的物业费自主定价问题。
去年年初，福建省物价局和福建省建设厅联合下发了《关于物业服务收费有关问题的通知》。《通知》规定，已成立业主大会、产生业主委员会并选聘物业管理企业的物业管理区域实行市场调节价。同时，《通知》还规定，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业就物业服务内容、服务质量、收费标准、计费方式及起始时间在物业管理合同中明确约定。
按规定，这个文件是从2004年1月1日起实行。但时至今日，关于业主与物业公司自行商定物业费的做法并没有得到推行。许多物业公司的老总在接受记者采访时表示，这条规定目前还难以操作。福州乾坤物业公司总经理陈火源说，物业费一下子放开，会带来很多问题。一是业主的物业消费意识还不成熟，只会拼命压价；二是物业公司与业主之间的信息不对称，给双方协商定价造成困难；三是双方的心理价位不同，业主最好少收费，多服务；物业公司尽可能有利可图，所以如果完全放开，很难谈得拢。他认为最好还是政府出个指导价。一些业主委员会的主任也说，因为大多数业主对价格成本都很陌生，如何定出合理的价格确实比较困难。他们也希望有个政府指导价。
福州彤辉物业的冀建华总经理认为，实行自主定价是大趋势，但近期还是先试点再放开，比较稳妥。省物业管理分会秘书长陆木炎告诉记者，物价部门去年曾专题开了几场调研会，今年如果能完善实行办法，那将是一个大家都关注的热点。
●2005楼市展望之九
2005年，当消费者出门选购建材时，有多种选择，他可以到大型的超市，也可以到专业的建材大卖场，也可以选择传统的建材摊位，三种业态并存，方便了消费者。
家装市场：蛋糕越做越大
今年，消费者不用花太多的路程，就近就可以来到大型的建材市场选购，鼓楼区的有英国的百安居和黎明建材市场，仓山区的有林产品市场和北京的东方家园，晋安区的有南方建材市场和上海的喜盈门，台江区的有广达路建材一条街和拓福建材超市，消费者也可以跨区多比较比较，肯定收获不少。
这一年，建材市场蛋糕将越做越大。超市的业态将吸引越来越多的消费者群体，2004年百安居的开业就证明了这一点，开业几个月来，一直保持在百安居全国二线城市的首位。据悉，百安居有意向在福州开第二家店。而工业路上欧倍德建材超市的开业，与百安居将是对手又是盟友，它们将共同提高建材超市在建材市场中的份额。而本土的建材超市也加紧步伐，据称下半年拓福建材超市将在连江路的南方店开业。当然，2005年随着各家建材市场的开业，一场近距离的“搏杀”将开始，2006年将达到鼎盛。
面对竞争，各建材商家们也纷纷采取措施，专业的大卖场将是越来越多人所走的路子。这一点，2004年就初露端倪，6000多平方米的宇森行木地板超市、6000多平方米的惠佰家地板超市、近万平方米的时代陶瓷广场等等都将专业二字发挥到极致，而2005年，专业性将成为建材商们与大型建材超市或市场抗衡的有力手段。有商家称，这是一场国际化格局高水准的竞争。
对于家装业来说，2004年最引人注目的事便是几个家装公司的“人间蒸发”，业内人士预测，2005年，一些原本经营不善，勉强坚持的家装企业还会“蒸发”。
家装企业蜂拥而来的局面不再出现，2005年外来的装修公司多半会谨慎入市。而消费者对装修设计的认识越来越深，越来越肯掏腰包找好的设计师设计，对设计师的认可度高了。而家装的设计风格更多样化了，不再是“一简（简约）天下”。来源：海峡都市报
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