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厦门办证纠纷案裁判有统一尺度 |
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来源：中国房地产报
自最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于去年出台后，厦门市商品房预售合同纠纷呈现出上升的趋势。在相关案件中，涉及逾期交房和逾期办证的纠纷占了较大比例。为统一厦门市两级人民法院审理这两类纠纷案件的裁判尺度，厦门市中级人民法院正式出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》(以下简称《意见》)。
该《意见》主要适用于一手商品房的买卖合同，不涉及二手房、经济适用房、房改房、解困房的买卖。受厦门市中级人民法院的委托，厦门市中级人民法院审判委员会委员、民一庭庭长洪志坚向媒体解读了《意见》的主要内容。
开发商“两书”不可少
“出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应当认定出卖人不具备交房条件；买受人接受了钥匙，又以出卖人没有交付‘两书’为由主张出卖人不具备交房条件，不予支持。”
商品房的建设和使用，直接关系到公民的人身和财产权利。房屋质量问题涉及的不仅仅是使用者自身的利益，还关系到周边相关人员的人身和财产安全，不合格的商品房投入市场，影响了人们的生活，甚至影响到整个社会的公共安全。《城市房地产开发经营条例》第31条、《商品房销售管理办法》第32条都规定了商品房交付时，应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
开发商逾期办产权证担责
“因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。”
对“出卖人原因”应理解为：出卖人应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。出卖人已向权属登记机关办理了商品房产权初始登记的，应认定为已完成了办理权属登记相关义务。在现实操作中，厦门市的情况一般是不正式颁发开发商初始登记的产权证，而是直接颁发给小业主单元产权证，故在商品房买卖关系中，产权证的办理有赖于出卖人初始登记资料的完备，否则是无法办理的。
逾期办证违约金起算点
“当事人在合同中约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金自期限届满之次日开始计算；没有约定办理权属登记期限的，逾期办理的违约金从实际交房日起90日开始计算；提前交房的，则从约定的交房日起90日开始计算。现房交付的，当事人没有约定办理权属登记期限的，自合同签订之日起90日开始计算。违约金止算点为出卖人取得权属登记机关出具的办理权属登记的收件收据之日止。”
从买卖合同的目的来看，取得商品房所有权是商品房买卖合同中买方的合同目的。因此，办理权属登记手续的义务主体是买受人自己。但从合同履行的角度出发，也不能免除出卖人在履行该权属转移过程中的责任，所以立法确定了出卖人有协助办理的义务。这里的90天界限，是司法解释第18条关于“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的协办权属证书期限的有关规定。
逾期交房要算违约金
“逾期交房的违约金以合同约定的交房日为起算点，以实际交房日为止算点。”
关于出卖人逾期交房违约金的起算点问题，应认为当事人约定的交房日为违约金的起算点，即从合同约定的交房日的次日开始计算违约金。因为，交房日的确定属于当事人合同意思自治范畴，当事人在合同中约定了交房日，在彼此之间就产生了法律拘束力。这里存在三种情况：如果出卖人尚不具备交房条件而提前交付房屋，买受人可以拒绝接受，其民事责任也由出卖人承担；如果在约定的交房日后，仍不具备交房条件的，更应由出卖人承担逾期交房责任；如果出卖人虽不具备交房条件，而买受人实际接受了标的物，则出卖人已经完成了交付商品房的义务。
违约金计算标准
“违约金的计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。违约金的计算基数是买受人‘已付购房款总额’，包括买受人支付的首期款和通过银行按揭方式支付给出卖人的按揭款。”
根据《合同法》的规定，如果违约金过高，可以适当调整，当事人没有约定违约金且损失难以确定的，从公平原则出发，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，而且，违约金的计算应以买受人所付款项总额(包括按揭款)来计算。
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