| 二手房按揭完全手册 |
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二手房按揭完全手册
现在广州提供二手按揭服务的银行到底有哪些，各银行二手按揭服务又有哪些不同，置业者在选择按揭银行时要注意什么问题呢？
哪些银行提供二手按揭服务
目前中国银行市分行、中国建设银行市分行、中国工商银行市分行、中国农业银行市分行、交通银行分行、民生银行分行、华夏银行分行等商业银行都针对市场需求开展了二手按揭服务。
申请条件及申报资料
申请二手按揭贷款的条件
要申请二手按揭贷款，申请人必须具备一定的条件，有几个条件是各银行都相同的，那就是
１） 申请人必须年满１８周岁，具有完全民事行为能力的中国公民（农业银行含港澳人士，建设银行包括在中国大陆具有有效居留证件的境外、外国公民）；
２） 申请人有稳定的合法收入，有还款付息能力；
３） 借贷人同意以所购房产作抵押；
４） 所购房屋产权清晰，能进入房地产市场流通，且不在拆迁公告范围内；
申请二手按揭贷款需提交的资料
各银行基本相同：
贷款申请人提供的资料
１） 收入证明资料（如单位收入证明、存款证明、有价证券及其他收入证明）；
２） 身份证明资料：身份证、户口簿、婚姻状况证明、港澳人士《回乡证》、现役军官证、警官证等；
３） 买卖双方签订的购房意向书或协议；
４） 若买方为企业法人的须提供有效的《企业法人营业执照》、《法人代表证明书》及近期财务报表、《贷款证》等有关证件资料。
售房者需提供的资料
１） 拟卖房屋的产权证明文件；
２） 共有的房地产须提交《房地产共有保持证》及共有人对房地产买卖的书面意见；
３） 如房屋已出租，须提供租户同意搬迁的证明资料；
４） 合法的身份证明；户口簿；
５） 婚姻状况证明；
６） 如卖房人为企业法人，须提供有效的《企业法人营业执照》、
《法人代表证明书》等有关文件（若所转让房产为国有资产，还须提供国有资产管理部门同意转让的证明文件。
二手按揭贷款程序
目前各银行的按揭贷款基本上由各银行指定的律师事务所代理，所以申请人基本上只需到银行签署有关文件，其余手续由律师办理。这样一来申请人省了不少麻烦，但律师费自然就高了许多，这个问题我们下面再讲，还是先说说贷款的程序。
各银行的程序基本相同，只是办理时间长短不同，下面以建行为例。
１） 贷款申请及初步评估（交齐贷款申请所需文件，银行初步查案，房屋评估，填委托过户公证。需要５个工作日）
２） 贷款初审、收取费用、签署各类文件（按银行规定程序审批贷款；通知客户缴交评估费、保险费、公证费、印花税、代理过户费及国土房管局的部分预收款；签贷款合同、公证申请书、他项权申请书、办理合同公证手续；签交易过户、换新证、抵押登记的各种文件；缴存首期购房款），需要４个工作日；
３） 房屋交易过户、换新证、抵押登记、缴交税费，需要１５个工作日
４） 发放贷款（抵押登记后发放贷款），２个工作日。
总计需要２６个工作日
其他银行办理此项业务的工作日： 农行 中国银行 中国工商银行 华夏银行 １８—２８个工作日 １７—２０个工作日 １８—２５个工作日 １５—２５个工作日
各银行开展了哪些二手按揭业务
目前各银行开展的二手按揭义务不尽相同，分别如下：
建设银行：
建设银行作为中国最早开办个人住房贷款业务的银行，无论是业务开展还是服务质量的改进上一直先人一步，目前他们开展的二手按揭业务主要有７项：
１） 有证二手按揭。如果你购买的二手楼已办妥《房地产证》即可以产权抵押向银行申请贷款的；
２） 有契约现楼按揭。如果你看中的是现楼，其原业主只有《房地产预售契约》（如该楼盘已办确权手续的，则应在办好产权证后再办理二手楼按揭，下同），而尚未办妥《房地产证》，你就可以通过申请《房地产预售契约》现楼按揭，由发展商提供同意转让的证明，即可在交易是办理二手楼按揭；
３） 有契约期楼按揭。对于有《房地产预售契约》而未交付使用或尚未建成的楼宇（即期楼），由发展商与银行签订《二级市场按揭合作协议》并提供同意转让的证明，为购买期楼的业主提供阶段性担保，就可以让期楼的业主和买主如愿以偿；
４） 按转按二手楼按揭。正在建设银行按揭的房屋，无论有《房地产证》还是只有《房地产预售契约》，也无论是现楼还是期楼（期楼需发展商与建行签订《二级市场按揭合作协议》），通过“按转按二手楼按揭”，愿房产业主都可以轻松出售房产，转由买家进行按揭；
５） 房改房二手楼按揭。如果你购买的二手楼是房改房，那么你可以选择符合《广州市已购公有住房上市规定》的房改房，并提供业主售房单位同意出售的书面证明、业主与单位签订的原购房协议和《广州市职工已购公有住房上市核准表》，向建行申请房改房二手楼按揭；
６） 公积金二手楼按揭。如果你已按规定参加了本市住房公积金或住房货币分配制度，在你购买二手楼时，可以所购房屋做抵押，向银行申请政策性个人住房公积金低息贷款；
７） 二手楼组合贷款。如果你已按规定参加了本市住房公积金或住房货币分配制度，当你在二手楼市场购买房产申请公积金低息贷款时，因受到公积金低息贷款额度限制，你可以通过办理二手楼组合贷款，即在申请个人住房公积金低息贷款的同时申请一笔个人住房商业性贷款，实现你既享受政策性公积金低息贷款的优惠又最大限度贷到购房所需款项的愿望。
农业银行：
农业银行应该是二手按揭业务开展的最全面和最活的银行，2000年6月，农业银行的住房金融超市开业，更进一步完善了他的二手按揭业务，使他在同行竞争中以业务开展全面而领先。目前农业银行开展的二手按揭业务除了建行已开展的项目外，还有以下几项：
１）“好配套”房改房贷款：如果你想将手上的房改房出售，但该房屋又是你目前唯一的住房，你非常希望既能获得购买新房的资金，又不必马上出让唯一的住房，你可以通过农行将现有的房改房按揭获得贷款用于支付买新房的房款，你仍可继续将该房自用或出租。当新房交付使用后，你可继续将房改房出租获得租金收益或通过转按轻松让给新买家继续供楼。
２）押旧楼买新楼贷款计划。如果你需要购买住房，又苦于负担首期款太吃力，而希望原有的房屋能借钱支付，那么，你可以将旧楼抵押贷款，作为支付购买新楼的房款；
３）在按楼宇加按贷款计划。如果你正在农行按揭买楼，供楼到了一定时间或者贷款未达到农行可向你提供的最高数额，你可以申请加按，在农行再贷款。
其他银行开展的二手按揭业务基本上与建行、农行相同，只是没有这么全面。
服务收费及还贷方式比较
各银行办理二手按揭贷款涉及的费用包括房地产评估费、律师费、抵押登记费、合同公证费、保险费，其他费用则按各机构的收费标准收费，包括契税、交易管理费、印花税、土地出让金、土地增值税、抵押换证费、交易查册费等。
各银行的收费标准除国家规定的收费相同外，其他的因代办机构的不同而略有不同。
以建行、农行为例。
建行 农行
物业评估费 １００万元以下：评估价×０、５％×８０％；
１００万元以上［１００万元×０·５％＋（评估价—１００万）×０·２５％］×８０％ １００万以下为０·６％；
１００万以上至１０００万元为０·２５％，均依评估价计算
保险费 评估价×０·１％×贷款年限×相应折扣（最高可打五折） 物业评估的０·１％×贷款年限
律师费 贷款额×１·２％（最高５４００元，最低２１００元） 贷款额×１·５％，最高不超过６０００元
二手按揭贷款额度及还款方式
目前除了农行二手按揭的金额最高可达购房价或评估价的八成，贷款期限最长不超过３０年外，其他银行的二手按揭的金额最高可达购房价或评估价的七成，贷款期限最长不超过２０年。
还款方式：
还款利率全部按照国家规定的利率标准。还款方式普遍采用以下两种：
１） 按月等额还本付息（等额法）：
每月还款金额＝（贷款本金÷供款总期数）＋（本金—累计已偿还本金）×月利率
２） 按月等额归还贷款本金，利息逐月还清（递减法）
每月还款金额＝［月利率（１＋月利率）供款总期数］÷（１＋月利率）供款总期数—１］×本金
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